挣脱魔咒 房企重回一二线城市

房企投资选择趋同

在2010年前后，三四线城市曾是开发商的大爱。彼时房地产市场大热，一二线城市受到严格的调控，开发商以为三四线城市会是新的市场，纷纷投身而进，参与者包括华润置地(橡树湾润景公馆)、碧桂园以及恒大等。

但很快，三四线城市项目相对较低的毛利率使房企们后悔。国泰君安证券分析师刘斐凡对第一财经记者表示，从恒大，碧桂园，华润，中海，深圳控股等房企的数据披露来看，一二线项目毛利率明显高于三四线。综合来看，一线大多数项目毛利都能在30%以上，二线城市项目也多能保持25%以上毛利率，三四线项目普遍毛利差异一二线项目。

朱国强道出真相，“20个城市不如深圳一个城市赚的多，未来将聚焦深圳大本营。”国泰君安证券分析师刘斐凡告诉记者，深圳控股其深圳项目毛利高达50%，而其三四线项目的毛利率仅为25%左右。

由于市场容量有限，价格指数低，购房群体对价格敏感，整体而言三四线城市对销售金额的贡献度低于一二线城市。以华润置地(01109.HK)为例，2010年销售面积只有218万平，同比2009年只上涨1.3%，而销售金额只有222.6亿元，同比下降11.3%。当时，吴向东等管理层认为，因2010年比2009年多了更多二三线城市项目。

为了更长远的发展，房企不得不收心回归一二线城市。刘斐凡认为，在市场分化的行情下，一二线城市楼市火爆，三四线城市楼市不温不火，因此一二线项目销售更有保障，房企在一二线拿地热情会高于三四线。加之，这一年多的去化，房企在一二线城市土地储备也会下降，有在一二线城市补充土地储备的需求，两者相加，房企扎堆在一二线拿地。

一二线城市房价地价双高。在万科监测的14 个城市中，住宅 (含商住)土地供应面积、成交面积同比分别增长 15.3%和 47.5%，1季度土地溢价率上升至 1.41，2季度则进一步攀升至 1.93，地价贵过周边房价的地王频频出现。

房企对一二线城市土地的热衷和追求在深圳体现得淋漓尽致。6月8日，其时市值仅为150亿港元的龙光地产(03380.HK)拿下深圳光明的一宗商住地，大众哗然。而房企豪赌深圳房价上涨的背后仍是毛利率在作怪。

大部分房企已对布局和项目结构进行优化调整，并在拿地过程中有意向一二线城市倾斜。根据各家房企公布的中报可知，今年上半年万科一共获取了70个新项目，除了南通等少数几个三线城市外，其他全部为一二线城市和环一线城市；华润置地4209万平方米总土储中，一二线城市土储占比达72%，能满足3-5年的发展需求；深圳控股2016年全年可售货值将近290亿元，其中80%的货值均位于深圳；中海外主席兼行政总裁郝建民则表示，公司将继续关注中国一二线城市。