高端旅游成新浪潮，旅游地产机会来了？

最新调查表明， 截止到2015年年底，中国千万富翁有112万人，亿万富翁有6.7万人，并且高净值人群年增长速度为3.6%，其中55%是私营企业主，20%是大企业高级管理者，他们的平均年龄大约在40岁左右，私人可投资消费总额高达114.5万亿元。随着时间的推移，高净值人群的消费越来越倾向订制服务，其中高端旅游成为他们的休闲首选，尤其在互联网+旅游的推动下，高端旅游呈现几何倍增长，市场份额突破万亿。

因此，抢占高端旅游市场是各大旅行社重要的市场布局。业内人士给高端旅游赋予了四层含义：一是产品的高端化，二是消费的理性化，三是生产的专业化，四是旅游产品的品牌化。

目前国内的高端旅游产品的目的地主要有哪些？这些旅行产品中，国人更倾向的目的地是哪里？

与 2015 年相比,年轻一代旅行者将期望探索更加广泛的旅游目的地，更远的国家如美洲、大洋洲 & 岛屿、非洲、 中东和南北极的选择比例则提升明显。

旅游地产概念火爆

据世界旅游组织预测报告称，预计到2020年，中国将至少有20%的中产家庭购置旅游商业经营、度假类不动产物业用于投资理财和休闲度假。按每户50万元资产计算，旅游地产私人投资需求规模保守估计将达到40万亿元。

城市资产毕竟有限，相比之下旅游地产可谓天赋异禀，绝佳的居住环境、清新的空气、天然的养生场所......这些都是城市地产所不能比的。而且，目前旅游地产仍处于原始的价值低洼，也引得了大批城市资产向低处转移。

从旅游产业市场的规模和前景来看，两个区域市场是值得关注的。一个就是全国性的旅游目的地，一个是依托于主要大中城市休闲度假的区域市场。

关键：给市场提供怎样的产品？

有三个问题需要解决，一是我们在什么地方提供好的旅游地产项目，二是我们提供什么样的旅游地产产品；三是我们怎么来提供这样的旅游地产产品。

先来回答第一个问题，在什么地方做旅游地产？一是全球化布局策略，二是城市和区域布局策略，三是选址策略。

现在思考全球化布局策略时机已经成熟，也显得十分有必要。我们看到行业内很多企业都已经在开始全球化的布局，在欧美、东南亚都有一些旅游地产项目在开发建设。在未来5年左右，我们考虑全球化布局一个很重要的出发点就是我们中国人未来迁移和迁居会去哪里？这个需求想清楚了，我们的全球化布局就能逐步清晰。

但有几个因素是需要考量的。

一是一个城市所处的经济地理结构。二是气候和环境。三是所选区域的交通。四是一个城市的城市化率、产业发展水平以及人口等因素。我们众多的三四线城市尽管有一些休闲需求，但整个城市的产业布局、城市化水平、人口导入等都不足以在那样的区域支撑做大体量的旅游地产产品，可以考虑的就是开发以休闲主题的社区，但大体量的旅游地产项目是不合适的。

第二个问题，我们提供什么样的产品？旅游地产行业的发展，我们的产品同质化现象越来越严重，一些项目追求“高、大、全”等问题，这些问题的解决，需要旅游地产的产品力。

旅游地产的产品力，第一个要思考的问题，是“无中生有”，还是“顺势而为”？一种观点认为我们做旅游地产项目就是要顺势，今天即使是传统的房地产项目，如果说它是顺势，那一定顺的是预期的势。旅游地产更是如此，旅游地产项目是看预期的，看这个城市的发展水平和趋势，看旅游消费的发展水平和趋势，这是顺势。但更多的项目，是无中生有的。海南那么多旅游地产项目都是无中生有的，华侨城的很多项目也是无中生有的。为什么？因为需求是可以被找到的，也可以被创造。第二个要思考的问题就是产品是否可持续发展。

第三个要思考的问题就是要重视产品的个性了。

旅游地产投资者、开发者该如何做才能做好旅游地产项目？

一是资源要素的组合能力。从资源整合的能力扩展开来，旅游地产有可能引领所在的企业进行转型。我们可以跳开房地产开发思维，研究旅游产业链的上下游环节，找到最有价值的环节、产品和品牌，通过投资不同的旅游资源和品牌，通过和不同的旅游资源和品牌合作，使自己的企业有可能转型成为旅游度假产业的品牌管理集团。资源要素的组合，需要统筹考虑全球资源。旅游地产不仅要看国内资源，更重要的是利用全球智慧，将全世界好的产品、品牌、内容、资源、合作伙伴等嫁接到旅游地产项目中来，实现项目和产品的创新。

二是旅游地产需要一个公司的体系能力。面对旅游地产项目，公司的组织体系、人员架构、管理方式等都需要作出调整，以适应并且加强旅游地产的体系能力。

三是旅游地产的开发策略需要更有针对性。比如海南的旅游地产项目更适合于全国性营销，需要大体量的项目开发，但在云南的很多项目，可能走的就是一个精品的开发模式。全国旅游地产的开发模式会呈现很大的不同，需要针对不同区域，不同产品，不同项目进行针对性调整。

四是旅游地产的销售渠道需要重建和创新。旅游地产需要对市场的精确判断，更需要口碑传播和圈层营销，口碑传播的重要性将极大改变旅游地产的营销模式和渠道，借助于移动互联网和房地产电商可以进行销售的重建和创新。利用移动互联网和房地产电商在大数据、平台、免费、体验、交互等方面的优势，房地产营销领域正在兴起电商潮，一旦解决房地产电商的支付问题，随之就能真正解决房地产的数据问题，则对旅游地产的营销起到重要的推动作用。除此之外，利用自身公司已经有的全国布点进行旅游地产销售，特别的，一些公司已经考虑在全国设立销售网点，将旅游地产的营销作为一门生意长期经营。