从欧美到东南亚，揭秘出海资金大挪移的背后

是什么令东南亚成为资本的宠儿？

“9·30”全国限购政策给全国火热楼市吹来了凉意，也为中国大多数高净值人群带来了警示。

在前三季度抢房热之后，限购、限贷已经明确了下一轮房地产周期的走势。而业内也一致认为，未来还将有多个城市出台限购政策。大面积限购一定程度上限制了国内房地产投资，这让许多购房投资者无所适从。此时，把投资目光转向海外成了明智之选。

根据波士顿咨询公司最新研究报告《逆势增长全球配置》显示，中国大陆已有26%高净值人士拥有境外资产，在未进行境外投资的高净值人士中，58%表示未来三年将进行境外投资。数据表明，对国内投资者而言，海外置业已不是陌生的新名词。

对高净值人群来说，海外房产优势在于高投资回报率。通常来说海外房产租金回报率可高达4%-5%，而国内一线城市中心区租金回报率仅2%-3%，不少人选择将欧美作为海外资产配置目的地。

中国购房团去南欧横扫海岸线，去纽约抄底学区房，但是今年风靡的海外投资却呈现了另一番景象：东南亚成为世界几大投资板块中的绝对主角。时移世易，是什么令东南亚成为资本的宠儿？

一路一带助力

政策是投资风向标之一

据统计，全球超过80%的贸易通过海运进行，港口则是航运网络的节点，在全球生产链上扮演重要角色。随着货物贸易额增长，对整个港口的管理也提出更高要求，若不及时升级就可能拖经济的后腿。为此东南亚国家竞相进行港口建设，和中国“一路一带”政策不谋而合。新加坡、马来西亚也顺势成为了中国“一带一路”战略上的重要支点。

另一方面，作为欧盟成员国之一的英国在今年6月份通过全民公投宣布“脱欧”，成为轰动世界经济的一颗重磅炸弹。业内人士分析，经济上的震荡导致后市涨跌存在巨大的不确定性，加上本身欧洲投资门槛高企，这也驱使一部分资金更快速转向了东南亚。

地区概况

东南亚地区共包括11个国家：越南、老挝、柬埔寨、泰国、缅甸、马来西亚、新加坡、印度尼西亚、文莱、菲律宾、东帝汶。

区域中唯一的发达国家——新加坡，独树一帜，其余的发展中国家经济实力一般。但在经历亚洲金融危机和2008年金融危机之后，东南亚地区成为世界经济增长的重要新兴力量。尤其是马来西亚、越南、泰国和柬埔寨四国，发展势头很猛。

2015年，世界经济下行的环境中，东南亚地区国家的GDP增长率也普遍在4%左右，越南、缅甸、柬埔寨、老挝的增幅甚至在7%左右，居世界前列。

低房价&高租金收益率

由《全球房地产指南》(Global Property Guide)2015年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，马来西亚房价水平较低，但是租赁投资回报率高达4.57%，远高于中国(2.66%)，香港(2.82%)和新加坡(2.93%)。

租赁房产的回报率高，买房投资人的收益回报也就越高。这正是投资人瞄准马来西亚开始资产配置的原因之一。

亚洲各地区房价排行

单从上表对比看出，印尼、马来西亚、菲律宾的马尼拉、越南、柬埔寨的投资回报率更高。

【一】新加坡

2008年至今新加坡非有地私人住宅平均价格及其环比、同比

2008年至今新加坡有地私人住宅平均价格及其环比、同比

截至2016年8月，新加坡非有地住宅即各类型公寓均价1220新元/平方英尺，合人民币6.4万元/平方米，交易量环比暴跌近50%；

有地住宅(含独立别墅、联排别墅)均价1186新元/平方英尺，合人民币6.2万元/平方米，交易量环比暴跌25.87%；

政府组屋均价437939新元/套，合人民币215万元，交易量环比上升47%。

外国人在新加坡的购房政策：

1、只有新加坡公民可购买新组屋，永久居民只能购买二手组屋，外国投资者不可购买。

2、外国人购房需缴纳3%印花税和额外15%的海外投资者印花税(ABSD)，仅印花税就要缴纳18%。

3、在新加坡购房同样需缴纳房产税。根据新加坡国内税务局 (IRAS) 估算房产出租时所收取的房产年值 (年租金) 的比例来征收。具体如下：

自住：55000新币年租金估值以内，征税4%。接下来每多15000的估值，税额递进增加2%。

出租：头30000新币年租金估值，征税10%。接下来每多15000，税额递进增加2%。

4、外国人购房可贷款，首付最低20%，利率在1.5%-2.18%之间。

【二】马来西亚

据调查显示，中国人海外置业目标国家中，6.1%购房者选择马来西亚，位居第5位。

1、2000年-2015年，马来西亚房价上涨127%，年均增长8.4%，投资收益率还算不错，2015年底每套价格达到31.5万马币(合人民币50万元/套)。

2、全国房价格局明显，房价最高的是吉隆坡，均价73.9万马币/套(合人民币118万元/套)，是全国均价的2.3倍，远超其他州和城市。

3、雪兰莪州、沙巴州、砂拉越州、槟城构成第二梯队，均价在38-48万马币/套(合人民币60-76万元/套)之间，其余州则为第三梯队。

针对外国人购房政策上，大马政府并无“限贷限购”政策，不过为保障本地人利益，政府要求外国购房者只能购买100万马币(合人民币164万元)以上的房产。

【三】泰国

泰国房产市场近年来发展势头迅猛，尤其像曼谷等世界知名旅游城市，低廉的价格、优越的配套设施和人居环境，是不少投资者选择在泰国买房的主要原因。

曼谷的刚需和投资需求都很高，出租自住均可。因此，曼谷的房价也一路飞涨，2016年三季度，公寓均价涨到了2万元人民币/平方米以上。在CBD区域，已经在4万元/平上下。更“核心”的位置，比如曼谷第一高楼MahaNakhon附近，价格从5万到8万元/平都有，甚至超过了北上深。

在泰国其他城市，如清迈、普吉、芭提雅等，普通公寓均价普遍在1.5-2万元/平之间。

租金回报率方面，曼谷中心地区的公寓的平均年租金回报率在房价的5-8%左右，有的地方可达10%。CBD区域100万元人民币的房产月租能达6000元人民币，收益率客观。

泰国对外国人购房的政策：

1、非泰国籍人不能购买泰国土地，即外国人不能购买带地的永久产权建筑，尤以别墅为主。

2、外国人想买多少公寓都可以，且是永久产权。唯一的限制就是，整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中，外籍人士最多购买49%的公寓。

3、外籍人士也可以在泰国购买别墅或土地，并拥有永久产权，但要通过注册泰国公司的形式。在泰国注册公司仅需7天，费用低廉，一般不需要你去实际经营，每年仅需支付一点低廉的公司报帐费用。

4、外国人在泰国买房可贷款，首付根据房价或估值核算，一般是30%。但利率较高，在5%左右。

5、若贷款购买期房，看中房子后就要先交定金(25%-30%)，相当于首付。而在交房前3个月，可以申请贷款。

6、因为在泰国并没有“房产税”，所以购买泰国的房产，只需要在过户的时候缴纳几种过户税费即可。

【四】越南

2015年，胡志明市的独栋别墅和联排别墅供应量相比上年量价齐升。城郊独栋别墅价格每平高达3000美元，联排别墅价格每平均价2200美元。根据位置和类型不同，越南房地产租金收益率介于6%-7%。

但外国人在越南购房还是有限制的。

1、购房者必须持有越南合法签证。

2、房屋产权为50年，不是永久产权，但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权；

3、每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋；

4、外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套；

5、外国人购房不允许贷款，买房时必须通过银行转款等注意事项。

6、外国人不允许继承房产。

税费方面，越南没有房产税，外国人在越南购房需要缴纳增值税和物业管理费等。

【五】柬埔寨

柬埔寨虽与美国隔着一个太平洋，却通用英语、流通美元、资金来去自由毫无外汇管制，尤为重要的是它正处于快速城镇化时期、资产膨胀的前夜。相对稳定的政局、中国制造业转移带来的就业增加、快速发展的经济使得国际资本逐鹿于此。柬埔寨的房产开始显现出明显的价值洼地，房产投资火热起来。

外国人在柬埔寨购房政策：

1、凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋，仅享有房屋永久产权，对土地没有产权。

2、投资一层商铺，需与柬埔寨本地人合资开设，且占股不能超过49%。

3、从二楼起，外国人可以购买拥有100%产权的公寓房产，但不能超过整栋公寓楼的80%。

4、外国人不能够拥有离陆地边界线30公里内的多业主房屋私人部分的产权，除非多业主房屋位于特别经济区内、重要居民集中区内和柬埔寨王国政府规定的地区内。

税费方面，外国人在柬埔寨购置房产可贷款，但利率较高，在9%左右，贷款年限最长15年，最高可贷65%。其他还要交房产税、律师费等。

【六】缅甸

2012年11月2日，缅甸总统吴登盛签署、颁布《缅甸联邦共和国外国投资法》。根据新法，缅甸允许外资投资电力、石油、旅游业、房地产等行业。至此，曾今长期处于“被封锁”和“被制裁”之下的缅甸房地产业，正式向世人打开大门。

2016年初，一直拖延的《公寓法》也正式生效实施，这更加带动了外资投资房产的热度，一定程度上也促使缅甸房价飙涨，特别是仰光市的房价，超出许多人的想象。

2016年，仰光市区100多平方米的电梯公寓，售价约300万元人民币，平均每平方米近3万元；而高层办公楼售价已达每平方米7000美元(折合人民币为4.6万元/㎡)。

缅甸对外国人购房的政策如下：

1、依据此法，外国人可购买在集体土地(政府所拥有的土地)上兴建的六层及六层以上的楼宇中40%数量的房屋。例如，在政府土地上建有一栋由10套房屋的楼宇，外国人则可获准购买其中的4套。

2、还有一个限定条件是该楼宇须建在集体土地(政府所拥有的土地)上，也就是说，私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的。目前符合这一条件的仅是一些与政府合作的高层楼宇项目，而这样的工程大多只有70年使用权。

3、向外国人出售的公寓楼的占地面积必须大于20000平方英尺(约1858平方米)。

4、外国人没有土地产权。

而在税费方面，有消息称缅甸将从今年4月份实施新的房屋买卖税收政策。根据新的税率规定，房屋、土地交易时，买方需提供购房资金的完税证明。如不能提供相关完整信息，则将被追加征收不菲的进项税。

结语：

不断向上发展的经济、较高的租金收益都是投资东南亚国家房产的利好原因，但随着外资不断进入，东南亚几个国家主要城市的房价已经涨到北上深的级别，比如仰光、胡志明市等，无疑投资空间会遭到一定程度的压缩。

相较于英美加澳等发达国家，东南亚地区国家税费相对较低，但不完善的法律、腐败的政府也可能随时抽走你的收益，是值得考虑的。