房贷结束最后的疯狂，局部房价将回跌

央行上海总部召集25家银行开会

10月19日，人民银行上海总部召开会议，25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人参会，上海市住建委、金融办、规土局相关负责人出席会议。会议分析了当前上海市房地产市场和房地产金融形势，部署了下一阶段主要工作。

会议要求，各商业银行要继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，同时要继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入土地市场。

会议还要求各商业银行密切关注房贷集中度，合理调整资产结构，积极支持实体经济，努力推进供给侧结构性改革，把房地产调控和经济转型升级、风险防范统筹好。

据悉，此次会议旨在全面贯彻落实人民银行全国货币信贷形势分析和住房信贷工作座谈会精神，及上海市政府房地产调控精神。

下月起信贷会大幅下降

近日，央行公布了9月份的金融数据，大家关心的M1是24.7%，落了0.6%，而M2是11.5%，微微上升0.1%，基本保持稳定。M1-M2的剪刀差缩窄。说明市场逐渐走出流动性陷阱，也就是企业有钱，除了买房什么事也不干。

信贷方面9月新增信贷1.22万亿，用脚趾头想也知道，又是居民房贷最多，5741亿创了新高，好在企业开始借款可能要开始干活了，企业中长期贷款增加4466亿元。再结合之前的PPI上升，发电量增加预示着我们基本完成了工业品的去库存周期，开始补库存生产了。所以正如年初预料的，去库存周期已经结束。年底经济可能会略有复苏。

可以预见到的是，下月起信贷会大幅下降，因为房贷被限购和限贷打残了，估计可能会锐减一半以上。所以从货币供应量来说，也会大幅回落，M1-M2的剪刀差还会继续缩窄，但这对于A股市场并非是个好事。我们可以看剪刀差和整个市场的关系，很明显当大量资金脱实入虚的时候，股市才有机会，而当由虚转实了，那么股市行情也会被逆转。结合着shibor利率最近的表现，也明显可知市场流动性并不充裕。

至于房地产，毫无疑问第四季度肯定是逐渐冷却的。银行肯定是想房贷的，因为这就是左手倒右手的游戏，放出去个人住房贷款越多，开发商还回来的开发贷越多，所以最后的结果就是用个人住房贷来化解了随时倒逼的开发贷风险。

而开发商拿了钱基本都还银行，要不就去找地方拿地了，而地方拿到钱就可以置换地方债务了，所以等于钱转了一圈全都回来了，风险从有限责任变成了无限责任，这样银行的金融风险就被大幅度的释放了。以至于我们看到在实体经济下行，民间投资不旺的时候，银行拼命的放个人贷款，目的就是给自己解套。

经过几个月的不懈努力，重点地区的银行们基本完成了任务。下月开始他们也可以缓一缓了，即使再想往外房贷，政策和规定也不允许了。他们会把精力重新投向企业端，但说实话躺着赚钱久了，让他们去做企业的风控，可能一时半会还真调不过来。所以宁缺毋滥，下月的新增信贷会大幅下降。

那么买了房子的怎么办，没办法！因为流动性已经被锁死了，所以短期内想卖出去很难，但不用担心居民会爆发什么危机，因为我们的居民储蓄率虽然逐年下降，但去年末还有46%，人均储蓄还有4万元，位列世界第一。这主要是因为我们的福利不高，所以不敢消费所导致的。

但这么高的居民储蓄在账上，对于国家来说是一笔重大的负担，储蓄他得给你利息，而如果变成房贷，你得给他利息。所以这十年来，我们每隔几年都要拉一次地产，刺激一次股市，而每拉一次地产，每搞一轮牛市，储蓄率就大幅下降一次。这其实就是在消灭社会流动性，钱在他手里是财富，在你手里就是灾难。所以这轮房子过去了，股市也过去了，而居民储蓄也基本不增长了，目的基本达到。而现在房子的蓄水池基本满了，再往里装弄不好反而会溢出来，所以十有八九会在未来几年内关门打狗，先把蓄水池里的财富蒸发了再说。

所谓藏富于民，可以让你感觉很富，你可以有股权可以有资产，但不可以有太多现金，这个对于金融的威胁太大。

有人说央行会持续放水，这肯定是对的，任何国家只要是纸币都是持续贬值的，美元也一样。但问题是持续放水也要有个周期，如果一根筋的傻傻贬值，那么不但不会起到作用还会被老百姓薅羊毛。所以这就是经济周期的必要，羊毛长了需要裁剪，韭菜长了需要收割，收割和裁剪之后才有继续放水的空间。

局部地区房价回跌已成大势

据媒体统计，全国商品房库存从最高峰的2016年2月的7.39亿平方米降到半年后的7.08亿平方米，只去了0.31亿的库存，仅仅占比约4%，这百分之四的数据，当中很大一部分还是由几座一线城市和部分二线城市贡献的。全国大部分的三四线城市的库存仍然处于高位。

根据《全国30城房地产库存排行》，库存去化周期最长的太原达60个月，最短的城市仅不足3个月。一线城市去库存周期平均在10个月内。如果我们以这个周期率为参考，那么去化周期率在10个月左右以及更低的城市房产下跌风险较小，因为接盘者数量多。而那些库存去化周期率长的城市，房价下跌的可能性就比较大，在购房之后想要以二手房卖出，很可能也是无人问津，即使最后能卖出，你都要等上半年到数年不等的时间。这么长的时间，资本是会折旧的，这个成本还得由你自己负担。

未来，那种大规模的房价崩溃、债务违约频现的现象，恐怕并不会出现。因为中国的债务问题存在一个典型现象，就是债务率高，但是杠杆率并不高，这和2008年前的美国不一样。虽然房价泡沫令中国信贷GDP比畸高，中国的社会融资总量今年很可能将超过250%，但由于杠杆率受到了政府控制，因此也没有金融工具会使居民负债被推至临界点。现在谈泡沫大规模破裂，为时尚早。

但是，目前房地产市场开始降温，局部地区房价回跌已成大势。作为购房者，无论购房目的为何，都需要尽量在投资时避免进入这些库存高企不下、资本外流严重的地区和城市。让资金集中在一线大城市或者是大城市群的重点城市当中，这是更亘古不变的楼市投资之道。但如果觉得这些一线楼市动辄几百万起跳的资金门槛过高，那么你完全可以暂时不玩楼市，而是想办法进入债市、基金、理财等。投资，最忌在一棵树上吊死。