10月成交量下降六成 豪宅领跌北京楼市

楼市降温蔓延

“我们的客户流失了超过10％”，门头沟一家楼盘的销售人员对记者透露，新政后她所负责的楼盘退房客户明显增多，一些客户的首付款因政策调整出现较大幅度上涨而出现了问题，项目将对前期的蓄客情况进行重新摸底统计。

该项目的遭遇在楼市已不再是个案，“9·30”后，全国20多个城市密集发布调控政策，今年楼市传统旺季“银十”已风光不再。相关研究机构发布的数据显示，10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%，大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑，如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超过五成。

其中，10月北京新房成交8368套，环比下降40.5%；成交面积环比下降30.2%；成交均价36129元/平方米，环比上月的37610元/平方米微降3.9%，同比上涨20.8%。

业内人士分析，政策调控的效果在10月的显现相比9月效果更明显。一方面，市场预期发生了改变，恐慌性交易需求也开始减少；另一方面，受各地限购、限贷政策影响，热点城市购房门槛明显提高，投机炒房类需求大幅减少；第三个重要因素就是各地加大了楼市执法力度，逼迫开发商销售更规范。

随着交易量的下滑，房价上涨幅度也正在收窄。从成交均价上看，10月北京普通住宅成交均价4.42万元/平方米，环比上涨4.6%；别墅产品成交均价4万元/平方米，环比微涨2.2%；而商住房成交均价2.84万元/平方米，环比下跌11.6%。

豪宅领跌

相比楼市整体的表现，北京豪宅市场的降温更为显著。

最新统计显示，2016年10月，北京7万+公寓豪宅共实现成交191套，成交面积3.9万平方米，环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也创造了自3月以来近8个月的新低。但从价格上来看，10月公寓豪宅市场成交均价仍高达10.7万元/平方米，这一价格也是今年第二次站上均价10万+高峰，并超越7月创造的价格纪录，达到历史新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，“京八条”新政执行一个月后，北京商品住宅市场成交整体跌幅在40%左右，而公寓豪宅跌幅大大超过整体市场跌幅，由此可以看出，新政之后公寓豪宅市场所受到的冲击更为直接。

分析显示，一方面受到首付提升的影响，首套、二套首付比例的同时提升，以及非普宅新规的加入，再加上“认房又认贷”条款的收紧，使得豪宅市场当中首置型客群、改善型客群以及投资型客群均受到波及，特别是高端置业客群，不仅受制于增加首付的资金压力，同时减杠杆也使得看空预期普遍形成，造成在售豪宅的销量放缓。

另一方面，北京对于预售价格和销售价格的管控，一些项目取证困难，不得不延迟上市。从10月供应市场来看，7万+公寓豪宅项目无一入市，预计这一供应低迷的状况将持续至明年。

此外，从成交特征来看，10月公寓豪宅成交当中200平方米以上的大户型共成交97套，占比高达51%，居绝对主导地位，相比9月的市场占比提高了25个百分点。