杜坤维：楼市股市跷跷板的先看楼市是不是真的会退烧

（原标题：楼市股市跷跷板的先看楼市是不是真的会退烧）

市场有观点认为楼市股市有一个跷跷板效应，先不管有没有跷跷板效应，楼市调控能不能起到作用，让狂奔的房价有效刹车呢？

中国有一样东西是政府越调控价格越上涨的，什么东西大家都不会猜错，房价！甚至有自媒体认为中国房价走势打败了诺贝尔奖经济学理论，16年下半年以来出台了一系列的调控政策，但房价非但没有下跌反而继续上涨，有事实为证，据统计局网站18日消息，2017年2月份70个大中城市新建住宅销售价格有56个城市环比上涨。

这是为什么呢？

笔者认为是利益使然，首先在于地产已经绑架了中国经济，去年地产一枝独秀让中国经济稳稳保住了增长底线6.7%，2016年全国商品住宅销售额为9.9万亿元同比增长36.1%，而16年中国GDP总值是74.4万亿元，地产销售额占GDP的13.3%，已经是中国第一大的行业，其实地产链条很长，横跨数十个上下游 行业，地产销售暴增，带动了钢铁、煤炭、有色、建材、玻璃和家电等行业的繁荣，影响GDP 远远不止一个13.3%，实际上去年房地产行业拉动GDP增长0.3个点，对经济增长发挥了支撑作用。地产行业已经大到不能倒！因此中央政府和地方政府对地产上涨是既爱又恨，下重手调控怕误伤经济，怕引发金融风险，影响经济复苏，甚至危及财政安全；不加码调控，又怕地产泡沫继续吹大，后市一旦调整，就会导致下跌难以估测，加大资产泡沫风险，因此对地产表态就显得很矛盾，住建部部长陈政高观点”抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”就是这一矛盾心态的体现。这个该怎么理解，大跌政府不愿意看到，更不会答应，那么大涨呢，政府会调控，但基于历史的资料，中国地产调控有十几轮了，地产价格是越调越高，那么市场就会出现一种预期，房价只会涨不会跌，至于涨多少就不管了，反正钱放着是越来越不值钱，就纷纷投身地产投资了，大量资金就流向地产了，水涨自然船高，地产价格也就不断上涨了。

其次是房地产税在17年推出已经没有可能，按照中国立法程序，在18年推出也已经没有可能。市场争议已久的地产税在今年总理报告中没有提及，大大出乎市场预料，不管是不是出于误伤地产价格，还是地产税很多东西无法准确测算，但市场已经有了一种政策导向，那就是政府对地产税心有余悸，不会贸然实施，房价依然有上涨空间，果不其然，一些地方地产价格出现猛涨，不得不再一次出台地产调控政策。

三是本轮地产上涨有的城市有着政策性因素，中央经济工作会议指出，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展，所以得益于京津冀一体化的某些城市地产出现了一些投机现象，房价出现非理性上涨，销售出现非理性的火爆，不得不加入调控阵营，环京区域限购城市升至8城，除崇礼区、涞水县和涿州市外，还包括河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县及天津市下属的武清区。至于嘉善调控与上海大城市圈不无关系，也与杭州的副省级城市新闻有关系。有些地区房价上涨可能与减少土地新闻有关，国土资源部部长姜大明在12日召开的全国国土资源工作会议上表示对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应，这会导致部分投机客参与进来，也会激发部分刚需用户提前买房，如赣江房价上涨出现调控措施就可能与市场担忧土地减少供应有关。

四是地方政府调控往往是表面的应景文章，受制于分税制，地方财政较为苦难，严重依赖于土地财政，加上中国特有的政绩考核体系，卖地建房加大基础设施建设是最容易出政绩的方式，因此地方政府有巨大动力推高地产价格，从而带动土地价格升高，获得超预期收益，以便有资金大拆大建，提升城市印象，提高自己的政绩，为升迁打下基础，因此对地产上涨抱有更多的乐享其成，自然会利用政府的土地供应垄断权力，调控土地供应，推涨地价。何况中国地产调控目前采用一城一政的方式，也让地方政府有巨大回旋余地，调控政策大多仅仅限制于限购、限贷等，实际上这种调控政策已经证明没有太多的阻止房价上涨力量，是一种饥饿营销的翻版，一旦限购政策因为某种原因执行不到位，房价就会出现爆发式上涨，何况地方政府有了一城一政的尚方宝剑，地产调控政策往往能拖则拖，调控手段也是犹如挤牙膏，房价涨一点，调控政策出一点，让市场担忧政府调控的真情实意，所以房价总是随着调控而上涨。

五是货币严重超发，央行公布的2014年金融统计数据显示，去年末广义货币(M2)余额122.84万亿元，同比增长12.2%。16年M2增速是11.3%,对应的M2就是125.60万亿元，M2的增加直接推涨16年信贷再度爆发，新增贷款12.65亿元，其中45%投向了地产行业，17年M2增速12%左右，超过16年M2实际增速，货币超发依然客观存在，大量资金从央行流出来，自然需要寻找资产投资，股市受制于某些原因致使大多数投资者长期亏损，无法吸纳如此之多的流动性，而实体经济收益率下降，难以吸引资金投资，所以民间投资踟蹰不前，往海外投资，很多人没有经验，加上央行限制资本外流，海外投资难度加大，大量资金就选择地产行业了，有资金进去，价格自然上涨。

目前中国政府是认识到地产价格上涨的不利一面，如央行行长周小川在G20峰会上也承认地产风险，但是调控政策依然难以有效展开，地产走势依然难以判断，上涨可能是大概率事件，尤其是一些热点城市，土地供应依然难以有效保证，而人口依然往热点城市集中，刚性需求依然较大，加上投机资金的炒作，房价很难不上涨。就是三四线城市，部分投机客也会转战有潜力的城市，推涨这些地方的房价。

房价调控依然道远而漫长！