住房租赁市场扩张推动REITs进程 信托寻觅突破口

（原标题：住房租赁市场扩张推动REITs进程 信托寻觅突破口）

在REITs业务上，信托起步不晚，研究不少，但现在却落后了。

21世纪经济报道记者统计，自2014年REITs试点重启以来，截至目前共发行了30单类REITs产品，总金额734.32亿元，这些产品中一单在银行间债券市场发行，两单在机构间私募产品报价与服务系统发行，其余均在证券交易所发行。已发行的REITs产品中仅4单为信托型结构，且信托公司在其中扮演的角色较弱。

今年以来，随着政策引导，国内住房租赁市场迅速扩张，基于国际市场上REITs与住房租赁融资之间的密切联系，多位受访人士均对21世纪经济报道记者表示这可能成为推动国内REITs发展的重要时点。

信托公司短时间内从REITs试点政策上很难找到突破，但类pre-REITs的资产端储备仍然是一个可能性较大的突破口。

信托寻求突破口

天风光大-亿利生态广场一期、二期资产支持专项计划，分别由中航信托和昆仑信托做受托机构；建投-华贸1号资产支持专项计划，由平安信托做受托机构。

另外两单比较特殊。一个是国内首单银行间市场公募REITs“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金资产支持证券”，兴业信托作为发行人和受托机构，其子公司兴业国信资产作为基金管理人，该产品性质比较特殊，是由央行特批，银行作为主导角色。

另一个是国内首只由信托公司作为原始权益人的类REITs产品，天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划，中航信托作为原始权益人。

不过，这几只产品在已发行的类REITs规模中占比极小，信托公司在产品中的角色较弱。

理论上讲，信托是目前境内发展REITs更合适的载体。根据国际发展经验，REITs的法律主体可采取特殊目的公司(SPC)或特殊目的信托(SPT)两种形式，信托的法律框架相对完备，具有指导优势，香港市场也主要采用信托形式。

“客观层面的不利条件较多，由于政策层面证监会推动的原因，国内类REITs主要是交易所ABS的形式，信托在交易所市场相比资管不占优势。”一位信托公司研究部人士认为，“未来的机会肯定有，只是需要跟随市场寻找。”

从目前来看，资产储备或是方向之一，以pre-REITs形式进行储备，为真正放开提前布局。

比较典型的如民生信托与万达广场合作的“地产+金融”的轻资产操作模式，万达将地产项目公司100%股权让渡给信托公司持有，由信托授权万达商业地产负责项目公司的日常管理和资产包内所有项目的开发建设及运营管理。

民生信托将产品设计为TOT结构，也是在后续REITs退出层面做考量。保利 投 顾研究院人士认为，当前万达Pre-REITs模式万达仍需承担兜底义务，虽缓解前端资金压力，但无法真正实现轻资产运营，但可推动物业快速成熟，未来能够更为迅速地把握REITs风口，实现真正退出。

也有信托地产业务人士认为，城市更新也是pre-REITs资产储备的一个途径，可以通过基金方式投资存量物业，对物业进行升级改造，通过对存量商业物业的再定位提升价值，达到REITs所需要的回报率，为REITs做准备。

重要时点：住房租赁市场扩张

近年来，央行、住建部的多个文件中都传递了推进REITs试点、将REITs作为公租房融资渠道等政策信号。而今年10月，新派和保利两单长租公寓类REITs连续获批则被视为市场的开放信号。

一位国有银行投行部分析师认为，公租房和长租公寓均具备公寓REITs投资的基本条件。

近年来政府在公租房的投资力度较大，目前建设仍以委托代建的方式为主。事实上，公租房兼具公益性和收益性，可以考虑以PPP的模式进行建设、运营，而公寓REITs作为专业的公寓管理机构可以考虑参与公租房PPP项目，探索一种多赢的模式。

而发展长租公寓REITs需要关注运营模式和区域位置。该人士认为，应优先介入轻资产集中运营模式，该模式下前期投入较小。以万科泊寓为例，轻资产模式的综合收益率可以达到15%左右，符合REITs的收益要求。重资产自持模式，从投资到收回成本至少要40年以上，每年回报不足3%。

但目前已获批的两单长租公寓类REITs的底层资产都是以自持类型的公寓为主。

关于盈利，住房租赁市场目前看来确实盈利能力欠佳，处于亏损状态的不在少数，依托长租市场的REITs利润空间是一个难题。

中国REITs联盟秘书长王刚近期公开表示，现在市场上REITs产品的优先级收益率普遍在5%至7%左右，次级更高。如果基于住房租赁市场的REITs资产本身收益不足4%的话就没有意义了。土地增值税使得拿房成本过高是导致企业利润压缩的重要原因，这个问题可以通过改革改变。

目前，部分地区已经开始针对租房用地的优惠，如今年9月深圳市规划国土委发布《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见》中提到“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地可以成为申请划拨土地的对象”。这意味着该类土地将不收取出让金，可以更大程度释放利润空间。

信托公司也正在布局住房租赁市场，从轻、重资产两方面深入参与。新派公寓与赛富基金的类REITs模式也被信托公司参照研究，或可以类似的方式作为切入点。