佛山楼市样本：新房成交面积领跑广东二线行情与高价地之惑

（原标题：佛山楼市样本：新房成交面积领跑广东二线行情与高价地之惑）

佛山楼市的表现，成为众多同类城市的样本。在一线城市成交量收缩、三四线需求乏力之际，环一线周边的部分二三线城市房地产市场相对活跃。而到了2018年，在此前的低价土地消化得差不多、过去两年的高价地入市、限价限购依然从严的情况下，佛山以及类似的二线城市楼市将如何演变？

2017年，尽管相比自身前两年的市场有所回落，佛山新房住宅成交面积仍然领跑广东，超越广深，录得约1200万平方米。

作为一座典型的城市群内二线城市，佛山多年来承载了广州外溢、粤港澳大湾区投资的购房需求。不断完善的轨道交通、宽松的落户条件、完备的产业配套，均成为支撑佛山楼市增长的积极面因素，目前仍处于上升通道中。

房企同样青睐佛山。过去一年里，共有约13家开发商首次进入佛山拿地。据统计，佛山去年的土地出让金额达934.5亿元，同比2016年大幅增加约53%。

佛山楼市的表现，成为众多同类城市的样本。在一线城市成交量收缩、三四线需求乏力之际，环一线周边的部分二三线城市房地产市场相对活跃，今年将可能继续保持这种态势。

然而到了2018年，在此前的低价土地消化得差不多、过去两年的高价地入市、限价限购依然从严的情况下，佛山以及类似的二线城市楼市将如何演变？

热度超一线

中原研究中心新近公布的统计显示，2017年佛山一手住宅成交面积达1186万平方米；佛山房管局数据则显示，2017年佛山新房成交面积1210.27万平方米，同比减少89.5%，成交107749套，同比减少37.8%。

回顾过去三年的成交数据，自2014年起，佛山新建商品住宅成交量已连续突破1000万平方米、1400万平方米、1900万平方米。在限贷、限购、限价等政策调控下，2017年佛山楼市的成交相比2016年的高峰明显回落，但领先广州、深圳，排名全省第一，接近于2015年的水平，仍然保持了相当的热度。

价格方面，虽然被严厉调控束缚，但2017年佛山一手住宅成交价格同比仍微涨，略高于广州、深圳，均价也突破万元大关。

开发商纷纷看好佛山楼市后市，在过去一年里对佛山相当青睐——尽管佛山土地出让制度设置了限地价、竞无偿配建住房、自持住房、自销住房等多重门槛，但房企拿地热情仍然高涨。

万科、碧桂园、恒大等早已重仓佛山的龙头房企均在去年多次加仓。统计显示，在2017年的房企佛山拿地排名中，前述三家房企分列第2、第3、第5。

除此之外，越来越多的“新面孔”出现在佛山。记者从招拍挂市场看到，2017年共有世茂、金科、金融街、华发、路劲等13家房企首次进入佛山拿地。易居企业集团CEO丁祖昱指出，截至去年末，50强房企中已有31家进入佛山市场。

外来房企一出手便攻势凌厉。以世茂为例，去年5月11日首次在佛山拿地后，短短一个月内，世茂便在绿岛湖和奇槎相继布局三个项目。

“相对于广州，佛山仍是洼地，加之受广佛同城影响，我们非常看好佛山市场发展”，谈及拿地原因，世茂集团华南区域投资总监易炳顺认为，佛山相对于其他城市发展健康平稳，积极向上的姿态非常明显。

随着外来房企不断进入，佛山土地市场竞争尤为激烈。佛山中原指出，过去一年里，土地溢价上限被多次打破，佛山各镇街的最高楼面价纪录被频繁刷新。

统计数据显示，佛山2017年的土地出让金额达934.5亿元，同比2016年大幅增加约53%。中国指数研究院数据显示，佛山的拍地金额位居全国第11位，在广东省内仅次于广州。

地价也被持续推高。以越秀地产竞得的南海桂城商住地块为例，楼面地价达17893元/平方米，总价约62.68亿元。这一纪录不仅刷新了佛山最高楼面单价，也成为年度总价最高。

佛山中原数据显示，截至2017年末，佛山商品住宅库存量为815万平方米，较去年同期增加近200万平方米。按2017年的销售速度计算，尽管较此前有所拉长，但去化周期仍仅有约8个月。

机会与风险

2017年12月，房企促销让利，佛山楼市成交开始回暖。当月佛山新房成交11823套，仅次于1月和3月。

佛山楼市背后的城市群逻辑，是支撑其增长的首要因素。

长期以来，佛山楼市深受广州溢出需求影响。据克而瑞统计，2017年佛山的外地置业客户占比达56%，其中来自广州的客户比例占47%。

近年逐步完善的轨道交通配套，使得广佛都市圈效应不断叠加。根据《广佛两市轨道交通衔接规划》，佛山未来将有9条地铁线与广州地铁线网实现无缝对接。其中，2020年前将启动的8条地铁建设，涉及佛山禅城、南海、顺德等多个片区。

相比京沪穗等一线城市，外来人口落户佛山相对容易。近期佛山两会公布的数据显示，2017年佛山新增户籍人口19.4万人，较2016年的11.21万人增加超过七成。

相关规划还显示，到2020年，佛山市域常住人口将达到910万，较2015年增加70万。这意味着，佛山未来三年仍将保持人口快速增长。

“从GDP来看，佛山其实已经算得上二线城市，自身经济实力很强，又紧挨一线城市，能吸收一线城市的购买力”，方圆地产首席分析师邓浩志认为，佛山未来还将继续领跑。

佛山具有“样本意义”——人口持续流入、交通配套逐步改善、产业基础完善等优势因素，其他城市群内的一些二三线城市同样具备。

国泰君安指出，随着一二线楼市的市场底部在今年下半年形成，观望情绪消退和预期逐渐明朗将有望推动二线楼市率先复苏。

“珠三角我看好深圳、广州、佛山、东莞这四个城市，这些地方的人口在不断大量流入”，中泰证券首席经济学家李迅雷近期表示。

然而，过去两年高昂的地价，以及仍未取消的限价、限购等政策，成为这些城市楼市面临的新问题。去年6月，网传的一份文件显示，在佛山顺德，大良、陈村、北滘、乐从范围内，毛坯商品住房最高销售单价不得超过24000元/平方米；而在禅城，新建毛坯商品房最高价格不得超过15000元/平方米。进入2018年，佛山各区限价仍未有放松的迹象。

记者注意到，佛山去年楼面价在15000元/平方米以上的出让地块超过10个，多集中于禅城、顺德、南海等热门区域的商住地。这些地区均处于限价区域，部分高价拿地的项目今年可能无法按预期价格入市。

克而瑞预计，在成交量方面，今年佛山的整体楼市成交量或会小幅回升，涨幅2%-6%；而在价格方面，由于限价调控，成交均价增速将有所放缓，但上行趋势和动力未变，预计2018年佛山一手住宅价格升幅在4%-6%之间。