民营房企中率先上岸 滨江集团一季度归母净利润增长 17.53%

过去三年内地房地产企业被迫去杠杆，但因为历史原因，部分企业没能成功上岸，多家企业出现了债务违约，最终被迫债务重组，企业深陷泥沼，难脱困境。

在这样的市场环境下，滨江集团(sz002244)作为民营开发商，却第一家成功上岸，净负债率只有 15.08%。

值得一提的是滨江集团在把负债率控制在绝对安全的前提下，2024年一季度的营业收入和归母净利润仍然实现了两位数增长，分别增长了 36.85% 和 17.84%。从滨江集团身上，资本市场看到了高层今年屡屡提及的房地产新模式。在将自身的企业经营风险降低到可以忽略不计时，又能够实现营收和净利润的快速增长，同时还能持续保持高品质开发市场青睐的高品质住宅产品，不就是大众眼中最好的房地产模式吗？

经营活动净流入增长526.24%

2023年，滨江集团实现营业收入704.43亿元，同比增长69.73%；实现归母净利润25.29亿元。截至报告期末，公司总资产2900.32亿元，归属于上市公司股东的净资产253.02亿元，分别较上年末增长5.01%和7.5%，其中尚未结算的预收房款为1430亿元，较年初增长9.73%。

尤其是销售和回款都非常好，实现了创纪录的现金流净流入。 全年实现销售额1534.7亿元，与上年基本持平，位列克而瑞行业销售排名第11位，较2022年提升2位，并连续6年荣获杭州市场销售冠军。全年权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。

公司经营活动产生的现金流净流入达到 326.5 亿元，较 2022 年增长了 526.24%。

充裕的经营性现金流，让滨江集团有能力大规模削减有息负债，公司权益有息负债360亿元，较上年末下降110亿元，并表有息负债规模415.18亿元，较上年末下降120.27亿元，其中银行贷款占比79.8%，直接融资占比20.2%。扣除预收款后的资产负债率为56.41%，净负债率为15.08%。债务期限构成上，短期债务为135.07亿元，占比仅为32.53%，现金短债比为2.42倍。

大幅度削减有息负债规模的举措，让滨江集团有能力获得更低利率的贷款，公司平均融资成本为4.2%，较上年末下降0.4个百分点。在民营房企中，很可能是融资成本最低的一批开发商。

相比于其他的地产同行，滨江的出色，还在于大量偿还银行贷款后，依然有能力继续投资、拿地。

在 2023 年前，滨江全年新增土地储备项目33个，其中宁波1个，南京1个，湖州2个，金华2个，杭州27个，进一步巩固杭州市场份额。报告期内新增项目计容建筑面积合计333万平方米，权益土地款256亿元。

截止 2023 年 12 月 31 日，滨江集团的土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

精确决策：抓住了关键时机

滨江所以能在大幅度下调有息负债后，实现营业收入、权益销售额、土地储备以及一季度归母净利润的快速增长，核心原因是对市场把握精准，已经在精确制订决策后，严格、有效地执行。

根据同花顺的数据分析，滨江集团 2023 年的存货周转率快速提高，

从 2022 年年末的 0.21 次，快速提高至去年末的 0.33 次。

早在去年上半年，察觉市场销售开始放缓的滨江 就在掌门人戚金兴顶多带领下，快速去存货，将诸如车库、商铺之类的库存，快速清仓，减轻了对资金的占用，更快地提升经营效率。轻装上阵的策略，让滨江很快就消化了所有潜在的财务风险。而如果翻看去年步入财务危机的曾经行业巨头的年报，会发现主要还是因为他们舍不得断、舍、离，令自身不得不债务高位运行。

但由于市场下行，滨江在快速去库存的时候，难免要以降价销售作为代价，同时受房价下跌影响，滨江集团也不得不和绿城、越秀、金茂等同行一样，计提了存货跌价准备，进而产生了 总计 37.8 亿元的资产减值。

但这也使得滨江集团能够轻装上阵，有能力进一步降低负债规模，让公司提前上岸，不用再担心来自金融市场的惊涛骇浪。

让公司能够在地产行业格局巨变的大环境下，安心开发优质产品，做好经营服务。今年 1-3月，滨江集团实现营业收入137.01亿元，同比增长35.85%，归母净利润6.6亿元，同比增长17.84%。滨江集团优秀的产品力和交付力也在延续，旗下杭州市中心大盘——和品，以及市北区域双子星——滨涛映月、望涛月明均顺利交付，品质受到好评。

在财务风险控制在绝对安全线以内的背景下，又实现业绩持续增长，品质楼盘迭出，这种健康发展模式应该是资本市场乐见的。