提前还贷可以为家庭减负担 最初一年内不要着急

证券之星4月20日消息： 据《潇湘晨报》报道，理财得当不仅能使资产保值增值，同时也能最大程度地减少支出。“当我手中积累了足够的资金后，是提前还款还是继续投资呢？提前还贷值不值？”最近，不少星城房贷族向本报“理财热线”提出了自己的困惑。究竟什么情况适合提前还贷，提前还贷如何操作。对此，银行理财专家表示，一方面，房贷族如何节省贷款利息有技巧可循。另一方面，如果富余资金回报高于购房贷款利率时，就不应考虑提前还贷；反之，则可以考虑提前还贷。

　　第一年内不要提前还款

　　提前还款要注意的是，用公积金贷款购房的最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。

　　申请提前偿还一部分贷款或者偿还剩余全部贷款，由于借款人在偿还了贷款后，不存在占用资金的问题，所以对这部分偿还的资金，银行是不收取利息的，借款人只需偿还剩余贷款的本金。据了解，目前各地银行对提前还贷是否收取违约金的规定不同，虽然星城银行对提前归还住房贷款尚不收违约金，但购房人提前还贷时必须提前一至两个月通知银行，以便银行能有时间做好更改贷款契约的准备工作。

　　退保退税手续别忘了

　　提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。

　　在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。其计算公式为：退保费＝已交保费在提前归还时的现值－提前归还前占用保费在提前归还时的现值－5％的手续费。

　另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

　　是否划算视投资而定

　　比如某人向银行贷款10万元，其贷款利率执行的是商业贷款的利率。在贷款后第5年末，他累计将向银行归还本金43085．75元，支付利息22268．11元，还剩贷款余额(本金)56914．25元。若维持原贷款合同不变，至第10年还款期满，累计将向银行支付利息30707．60元。若在第5年末就申请提前还清贷款，那么只要归还剩余本金56914．25元即可。

　　由于前5年占用贷款的数额较后期大，所以实际支付利息相应就多，占总利息额的72．52％；后5年因已经归还了大部分的本金，实际支付的利息只占总利息额的27．48％。也就是前5年的贷款平均利率要远比后5年的高。理财专家指出，若没有比较好的投资方向，一次性还清所有贷款，可大大减少贷款利息支出；但若擅长投资，则不必提前还款，可将这56000多元投资股市、基金等，相当于是以极为优惠的利率向银行贷了资金去投资，只要投资的年回报率高于2．97％，就明显划算。

　　尽量缩短贷款期限

　　适当提前还贷能够使家庭负担降低，而找出其中的窍门，则能节省不少利息。对于如何节省贷款利息，交行长沙分行理财师方炜建议，在贷款的前几年中，应争取多还款，使总贷款中的本金基数下降。目前银行提供了缩短期限和减少贷款金额等方式，如果贷款者有稳定收入，每月收入均衡，可以选择减少还款金额；反之如果贷款者收入不太稳定，几年内可能遇到资金周转等问题，可选择缩短期限方式来还款。

　　目前房贷方式有三种情况：第一种是纯公积金贷款，第二种是纯商业贷款，第三种则为两者结合的组合贷款。方炜提醒称，考虑到公积金贷款和商业贷款利率不一样，如果是公积金、商业性组合贷款，由于两者存在利率差异，提前还款应先把贷款利率较高的商业性贷款提前归还。因为组合贷款中住房公积金部分和商业贷款部分的利率分别是按照公积金贷款和商业贷款利率执行的，而公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。