开发商的七大“谎言”

证券之星5月26日消息： 据《扬子晚报》报道，开发商的七大"谎言" 。

公用分摊面积欺诈

　　刘女士：(38岁，某服装城经营户)

　　我是从外地来宁做生意的，一家四口租了一间房子，辛辛苦苦做了两年后攒了一笔钱，准备改善居住条件，拥有一个真正属于我们的房子。去年三月份，我在河西挑中了一套小高层商品房住宅，全家对河西的印象原本就很好，况且开发商对我们的服务也很周道，为我们详细讲解房子的优势及未来的发展趋势。而且，我们对88%的得房率相当满意，签约的时候我还特意问了得房率的问题，毕竟我们做生意的挣钱也不容易。2003年12月，房屋正式交付了，我在办理入住手续的时候，发现这套房子的实际建筑面积比合同约定面积多出约4平方米，而套内建筑面积并没有明显变化，多出的部分主要是增加了公用分摊面积。这也意味着我们将要为多出的公用分摊面积多支出近两万元。我计算了一下，按照交房后的实际得房率，其实还不到85%，与先前售楼人员说的数字大相径庭。为此，我先生找开发商进行交涉，但开发商解释是，房屋销售面积都是预测面积，现在市场上的面积误差允许存在，而且该误差也在合理增减幅度之内。这套房子增加了部分公摊面积，主要是预测时对公摊面积组成部分有所遗漏和测算不够精确。由于我们没有在合同中注明和开发商约定88%的得房率，我也就没有真凭实据去告开发商，我没有什么文化，所以对合同之类的一窍不通，就是太相信当初购房时对方的一面之词，太信任开发商的口头承诺，才落到今天的“哑巴吃黄连”的地步。

　　面积“多退少补”圈套

　　徐先生：(35岁，某大型国企车间主任)

　　说到买房子，我就一阵懊恼，如果当初多做一些准备工作，就不会出现现在的情况了。去年，我在下关那里买了一套房子，家里经济情况还算不错，但是为了付清房款得到优惠，我还向朋友借了两万元。我挑中的是一套100平方米出头一点点的房子，合同手续都办齐全了，可是等到交房的时候，我却傻了眼，开发商告诉我实际拿到的面积已经达到了110平方米，然后要我去补交房款，我根本没有多余的钱了，而且我也没有事先想过买那么大面积的房子。我和开发商理论的时候，对方说，面积有差距是很正常的，而且我已经签了购房合同，不买就是违约要负全部责任。当初售楼小姐的热情以及开发商的善良顿时烟消云散了。没有办法我就去向律师们进行咨询，律师告诉我，刚出台的关于面积差的司法解释中说，交房面积相差3%的，按照当时的房价进行补足，如果超过3%的，消费者无需补足超过部分，但是这个处理办法有个前提，那就是事先在双方签订的购房合同中没有对面积差这块进行约定。我得知后赶忙找出我的合同，合同上早已注明了“多退少补”的字样。原来，开发商早就知道这样的规定，设下了圈套让我钻啊！

　　虚假广告误导

　　王小姐：(28岁，某餐饮公司部门经理)

　　现在的广告吹牛吹得实在厉害，我就在这里上了一当！我去年夏天买了一套期房，当时海报上标得好好的，在我房子的门口有一个大草坪，还有一个喷泉，风景怡人，就冲着这个景观我买了这套房子。过了一段时间，我去工地现场看房，有意思的是看到我家门口的草坪根本没有做，反而在搭一排棚子，真是大煞风景。赶紧跑去售楼处找和我打交道的售楼小姐，一开始我没有什么火气，可是售楼小姐的态度实在让我很气愤，她理直气壮地告诉我，她们当初是有想过做景观，但是规划没有最终定下来，由于为了小区业主停自行车的考虑，就决定做一排车棚，她也没有办法。我生气地说：“但是你们海报上明明标着有喷泉和大片绿地，我也是冲着这点才买了这么高价位的房子，现在倒好，优势都没有了，房款你们倒是收得勤快！”我曾经也咨询过业内人士，如果说他们的海报广告足以影响我的购买意向，那就能够成为退房的理由，当我把这句话搬出来之后，售楼小姐冷冷地抛出一句：“你自己看看我们的海报好不好，这上面标着我们的提醒，你自己没有看到不能说明我们没有做好啊！”我顺着售楼小姐的手指方向，在海报的角落里看到一排很小的黑字：“此图仅做示意，如有修改恕不通知”，还好最后我找了律师替我协商，开发商肯在房款上做出让步，但是让我遗憾的是现在只能每天看着车棚过日子了……

　　合同空白处的陷阱

　　李女士：(46岁，家庭主妇)

　　我是一个标准的家庭主妇，时间很充裕，所以有的是精力去挑选一套我和我家先生都满意的住房。我家先生是一名海员，常年在海上作业，回家的次数不多，里里外外就靠我一个人张罗。其实我一直很小心，做事很严谨，从来没有想到过这样的地产圈套竟然让我遇上了。我前年买了一套期房，我跑了好多次去看房子、看工地。做了全面的了解之后，我最终决定买下来。手续办得很顺利，签合同的时候，我也仔细地读了一遍合同，在该我填写的地方我也反复推敲，还把有疑问的地方打电话咨询我的几个朋友，谨慎地签完后还最后看了一下，发现有一处是一行空白，我以为是格式问题也没有细问。等到验收交付时，我再拿出合同看了一下，谁知我发现我原先看到的空白条已经不见了，在那个位置上明确地写了一行“如因供水、供电单位的原因致小区水电不能按时保质接通，开发商不承担逾期交房违约责任”的免责条款，这条是我在当时情况下没有看到的，我非常气愤！当我拿到开发商面前对质的时候，他们矢口否认当初的情况，还说我是找茬儿，我现在弄明白了，他们在合同收上去到房产局鉴证的时候做了手脚。我现在不知道该怎么办，也没有什么证据告开发商的这种“舞弊”行为，只能现身说法，希望那些准备签合同的人提防“合同空白处的陷阱”。

　　按期交房也有假

　　刘先生：(50岁，某民办医院医生)

　　前年年底，我看中了城南的一个楼盘，由于知道购房者无论如何都是弱势群体，所以在购房前做了很多准备工作，并请了一位律师进行房屋陪购，我知道，宁愿在入住前多花一笔钱，也不要在交付后遗憾终身。我在律师的陪同下审慎地与开发商签订了商品房预售合同，双方约定2004年2月29日交房。今年的2月25日，我收到了由开发商寄来的交房通知书，通知我在28日去办理交房手续，而且27日开发商的工作人员也友善地电话提醒我按时去办理相关手续，我发自内心地庆幸自己找到了一家守信用的开发商。27日上午，我早早地来到办公现场，可我一到那里还没和现场经理寒暄几句，服务小姐就催促我抓紧签字办理交房手续，做事一向谨慎的我立即警觉起来，办手续干嘛那么“赶”呢，于是我叫来我的陪购律师，和他一起仔细审查了开发商的交房文件并实地考察了房屋是否具备交付条件。经过一番认真的考察，发现开发商还不具备交房的条件，“按期交房”原来是一个陷阱。律师立即在现场与开发单位交涉，开发单位的代表在事实面前只得承认还未具备交房的条件。幸好我有陪购律师的帮助，既保证了房屋质量，幸免入住后的一系列麻烦，也抓住开发商的违约事实，所以我劝普通的购房者千万要谨慎，情愿在购房时累一点，警觉一点。

　　样板房变了样

　　费先生：(38岁，某外贸公司经理)

　　我买房子就是图个省心，谁知道，多花了钱还逃不了中招的下场。我平时工作很忙，没有时间去装修和打理，所以我想索性就买一套交通便利的全装修房，价位高一点没关系，省心就好。去年我挑中了一套房子，因为看到对方的样板房十分诱人，而且品牌都是不错的，装修质量也很合意，另外售楼小姐告诉我，他们最后交付的房子和样板房是一模一样的，还帮我挑选了一个很好的楼层，看到开发商的热情和周到，并且还有一定名气，当即我就决定购买。等到签合约的时候，我还仔细地看了一下合同，合同上也注明了装修房所用的材料品牌，所以我就放心地签了合同。当时我想，品牌都确定的，应该交付时不会有错。谁知，等到交房的时候，房子的装修让我大失所望，非常粗糙，根本没有样板房那样的精细，各种材料好像与样板房一样，但是明显感觉不对头，于是找来负责人问明情况，负责人告诉我，装修房所用的材料品牌都符合合同的约定，他们是完全按照合同办事情。对照着品牌，是没有问题，顿时我才恍然大悟，品牌是没有问题，但是合同并没有细致到型号和档次，所以，开发商在合同上布了“谜局”，让我实在没有办法，开发商也就以合同没有约定避免了应负的责任。

　　会所成了商铺

　　郭小姐：(25岁，地税系统公务员)

　　我于2003年7月看中了城东某繁华小区的一套住房。尽管这个地段的房价很高，但是在那里居住无论从环境、配套和交通来说都相当不错，我和家人商量了一下，最终选定了那个小区的一套三室两厅商品房，并和开发商签订了房屋买卖契约。今年1月份，开发商交付房屋后，我发现原先介绍的沿街会所和物管用房都将用作商铺经营，并准备对外招商，而物业用房已被转移到小区内一幢采光较差的底层住宅内。如此一来，我们的安静环境将要被打破，原本属于我们业主的权利被破坏，我很不服气找开发商理论，开发商却声称，有关房屋都是办理了相应手续才用作经营的，一切都是合法的，而且会所等建筑并没有摊入业主房价之中，作为开发商是拥有独立产权的，所以，业主无权干涉此事。讲到这一层我总算明白了，在寸土寸金的繁华市区住宅，在广告中描绘的所谓齐全的配套设施等，不过都是开发商用来吸引购房业主的商业用房而已，小区今后的住户们无权选择，花了大钱却享受不到应有的舒适。

　　杨书桥律师：

　　我处理过很多房产的纠纷，觉得有必要提醒：第一，消费者要认真应对冷静思考，多听专家的意见和建议，切忌“冲动型”购房或不冷静签字；第二，正确认识2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该司法解释是最高人民法院为了及时指导各级人民法院公正地处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为而制定的。但由于很多业主忽视了该解释条款适用的前提条件，错误地理解了司法解释，在现实中吃了亏，在当前问题突出的就是对虚假广告、面积差解释的误解；第三，谨慎对待认购协议，要在认购协议上约定好所购房屋的位置、面积、单价。另外由于认购协议的条款简单，购房人务必要注明“因双方协商正式买卖契约具体条款争议而导致合同签定不能，不视为买方违约”。第四，认真审查合同中应当填写而没有填写的空白部分，及时将空白处用笔划除。第五，正确把握合同附件中关于水电交付、物业管理的条款，注意与相关物业管理法规、物业规则的接轨；第六，审慎对待开发商的交房通知书；第七，有“样板房”的要在合同中明确“样板房”的位置和对照标准。江苏金鼎英杰律师事务所金力律师：

　　持续数年的房地产市场火爆现象暴露出了部分开发商或销售代理公司的层出不穷的违法违规行为，应当引起购房者的警惕。上述购房中的“陷阱”往往曾经是购房者在做出购房决策时所认为的极具吸引力的“馅饼”，岂不知，在签订购房协议后乃至房屋交付使用后才发现“馅饼”下是可怕的“陷阱”，此时再试图与开发商、销售代理公司交涉，或寻求媒体力量支持，或通过诉讼或仲裁等司法/准司法救济途径已难以弥补所遭受到的全部损失。所以，消费者首先应增强法律防范意识，在看房、选房、洽谈、预订、签约等各阶段都应谨慎细致，避免冲动和大意，必要时请教专业律师，尽可能避免或减少纠纷发生的机率。

　　其次，对于楼市中越来越多的“精装修/全装修房”，应当要求开发商在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准，而且应避免开发商为逃避责任，让装修公司直接与购房者签订独立的装修合同，在出问题时一推了之。

　　最后，销售代理公司有时候会成为开发商的挡箭牌，因此，应注意分清承诺的主体是开发商还是销售公司。

（邢瑛）