网上卖房“猫腻”实录

证券之星6月8日消息： 据《理财周刊》报道，出于提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，方便房地产登记，上海市房地局从今年4月份开始试行网上房地产备案制度。

　　两个月时间过去了，承载上海楼市交易信息的“上海网上房地产”网
站已越来越成为众多购房者所倚重的信息渠道。但有读者发现，网上房地产登记备案制度并非尽善尽美，还存在一些不尽如人意的地方，如楼盘价格、新房上市数量、网上公布的信息不能真实反映楼盘实情等，这些已成为购房人投诉的焦点。

　　笔者以一个购房者的身份，亲历了一些发生在网上备案制度实施之后的现象。　　

　　网上有房却不卖

　　有部分楼盘在取得预售许可证之后，往往并不急于对外出售，如果问及原因，他们会找到一些理由来解释。而网上备案制度已明确规定，凡在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。

　　5月21日，笔者在浏览“网上房地产”网站时，发现“中梅苑”一次推出200套房源。据了解，该楼盘位于罗秀路、虹梅南路交叉路口，此次推出的房源来自小区内编号为第15号15幢至22号22幢的住宅楼，其中，第15幢至20幢共60幢楼，每幢楼有28套房源，第21幢、22幢每幢有16套房源。

　　笔者拨通该楼盘咨询电话，一位先生说，“目前楼盘还没有对外公开销售。”笔者问及原因，对方称售楼处还没有造好。这位工作人员说，公司开盘时间初步定在6月1日。

　　在上中西路、虹梅南路的交叉口处，笔者看到了该案的巨幅形象广告。在这幅广告上，笔者找到了新售楼处的地址——罗秀路1330号，而原来一期的售楼处地址在上中西路766号。

　　5月25日下午，笔者来到形象广告上所指明的地址，看到一幢沿街的二层建筑正在进行装修，目前外立面已经全部完工，和很多售楼处差不多，采用的是银灰色挂砖，建筑内部装修也在同步进行着，十几个工人在忙个不停。一辆车牌号为沪AP7530的轻型卡车运来一车装饰材料，诸如灯具、地板等，由工人卸了下来搬进屋内。

　　一位不愿透露姓名的工人告诉笔者：“这幢二层建筑装修好以后，就当售楼处用，老板交待过了，要在6月1日以前完成装修工程。”

　　（以“不对外销售”为理由来搪塞购房者，这种做法并不鲜见，一些开发商根本就不解释原因。笔者查询到徐汇区内天钥桥附近某楼盘，明明是网上标明“可销售房源”，可是电话打过去，一句生硬的“不卖”将要将我打发掉，询问为何不卖，对方冷冰冰地回答：“这房子就是不卖，总可以吧”，问题是，拒绝客户是不可以的，明显违反了网上备案制度的规定。）　　

　　购房排队依然故我

　　盛行一时的排队购房，并没有随着商品房网上备案制度的实施而消亡。笔者在顾戴路、龙茗路交叉口的“江南星城”售楼处，又一次看到了这种现象。

　　5月28日下午，笔者经过“江南星城”售楼处，发现有十多个人或坐或站，排成一队。经打听得知，该楼盘有部分房源将要推出，消息灵通人士得知消息以后，便预先在此处排起了购房队伍。但令人费解的是，在售楼处的门口，贴着一份告示，大意为：今日没有房源推出，请大家不要盲目排队。落款日期为5月28日。

　　当天晚上20时许，笔者再次来到“江南星城”售楼处，发现购房者队伍已有所变化，虽然人数没有减少，但面孔已经不同，估计是换班了吧。

　　一位年龄在50岁左右戴眼镜的妇女，突然放下手中的活计，在众人的吵闹声中，煞有介事地宣布：“今天晚上排的队不能算数，明天下午5点钟左右，售楼处的经理会亲自过来处理这件事情，他今天专门把我叫进去告诉我的。如果有人还像上次一样，一个人领5个号，想都别想；要是有人想制造混乱，我们就报警。”老阿姨将这几句话重复了好几遍，有人不耐烦地打断了她：“你不要讲了，把精力放在明天吧。”

　　这天晚上天气稍微显得有些闷热，有风，但不大。初夏的天气虽然不会让人感到难受，可在这种天气里，是蚊子最为猖獗的时候，穿着短袖短裤的人们，只好用手不停地拍打着双臂，或者两脚不停地搓动着。

　　正在众人争论不休的时候，来了一位戴眼镜的年轻人，手中拿着一本蓝色的某银行贷款说明书，封顶空白处记录了近30个人的姓名。这小伙子排名第24位。

　　见到众人争论个没完没了，24号提议现在重新点名，理清次序，以免明天又发生争执，他的提议得到了大家的赞同。

　　四川人马上抢过24号手中的花名册，让在场的人把自己手中的序号都亮出来，以便重新登记。1号的次序号没有带在身边，2号的次序号刚交给四川人，立即被人索要，他一犹豫，马上遭到大声呵斥：“还给我，你想干什么？”

　　吵吵闹闹中，登记到了第32位，32号是一位姓龚的女士，此时不在队伍中间，由他父亲代替。龚先生表示自己是帮他女儿来排队的，24号迟疑了一下，并没有立即把姓名登记上去，龚先生马上找来证人，并扬言，要是不给登记，就要跟他急。

　　据29号陈先生介绍，他手中的次序号是从售楼处里面领出来的。

　　晚上21时许，售楼处已经聚集了大约40多个人，有人搬来了躺椅，看样子，是要在这里过夜了。

　　5月29日上午9时许，当笔者又一次来到售楼处时，老阿姨、四川人、龚先生等人仍然在坚持着，但每个人的眼睛里都布满了血丝。

　　但奇怪的是，笔者在“上海网上房地产”网站上查询了“江南星城”，但却并没有找到。

　　（如果是房源真正紧张，排队购房倒也可以理解，毕竟购房心切。但如果市开发商故意为之，以造成畅销的假象，那就有些说不过去了。如果是开发商借此趁机“内订”，那就是违规。）

订单转让难以禁止

　　订单转让是一种投机方式，购房者通过在售楼处取得一份购房订单，交纳一定数量的定金，便可得到购房的优先权。部分人并不是真正想要购房，他们得到订单之后，通过转让订单从中获利。在走访中，笔者发现这种投机方式并没有因为实施购房合同网上备案而得以遏制。

　　5月28日，笔者来到龙茗路附近的“百家汇”中介公司，表示想要找一套周边新近开盘的小面积二手房，公司一位女士翻了翻房源登记薄，发现只有“江南星城”的房源，笔者看到登记薄上记录了两套房源，均为2房，面积在90平方米左右，在备注栏中标明为“订单转让”。但该公司的工作人员表示这两套房源“难以操作”，所以并没有笔者殷勤推荐。

　　在龙茗路上另外一家名为“圣约”的中介公司，笔者提出同样的要求，一位小姐表示“没问题”只是暂时还没有房源，如果找到了房源，她会马上通知。她还透露，此前附近的几个新盘都有“订单转让”的房源来公司挂牌。应她的要求，笔者留下的自己的联系方式。

　　当天晚上7时许，“圣约”租售中心打来电话，表示手中现在刚刚征集到一套“江南星城”的房源，为面积90平方米的2房，如果有意，马上就可以前去看房。笔者表示已经有中介公司提到过这套房源，并得知不易办理转让手续。

　　“他们搞不定，你怎么知道我们不行？我们绝对搞得定，你放心好了。”这位小姐如此让笔者宽心。

　　据中介反映，由于上家只是向开发商交纳一定数额购房定金（或是诚意金），并没有签订预售合同或购房合同，故“订单转让”只需购房者向上家补齐所谓的差价部分，便可和开发商直接签订购房合同，而不用经过更改备案登记手续等繁琐程序。差价部分金额一般有3、5万元，最高可达7、8万元。再加上支付给中介佣金，就等于在无形中要额外支出一大笔开销，也相当于变相抬高了房价。

　　（其实，“订单转让”也是一种炒房行为，购房者只要能够“搞定”开发商，一笔不菲的差价便轻松到手，殊不知，房价由此也就上涨了。）　　

　　达安花园均价不到6000元？　　

　　近日，笔者接到读者的反映，称位于静安区长寿路1099号的达安花园均价不到6000元。

　　读者罗先生说：“我前几天在‘上海网上房地产’网站上看到，达安花园的均价还不到6000元，这怎么可能？可以说，在整个静安区都不可能找到这种价位的房子？”

　　诚如罗先生所言，静安区地处上海市中心，现在连外环线附近的房价都已普遍达到这个价位的上海房产市场来说，在静安区怎能找到6000元/平方米的房源？而且笔者在某房产杂志上也曾看到过有关该花园的简介，其房源报价为均价11000元。

　　笔者和达安花园售楼处取得了联系，一位先生说：“可能是把车位的售价也算在一起了吧。”

　　5月29日上午，笔者登陆了“网上房地产”网站，在达安花园的“楼盘统计信息”栏中，发现当前“已售房屋均价”的确为7738元，虽然没有罗先生所说得那么低，但离该花园先前对外宣称的均价11000元还有不小的差距。

　　根据开发商公布的信息，地下车库的参考价为5942～5964元之间，商品房的参考价为9000～11599元不等。在已经成交的41套房屋中，地下车库占到了多数，故均价不可避免地会显得偏低。

　　罗先生认为，“网上房地产”网站如果不能真实地反映所有楼盘的信息，那么它就会违背原来的初衷。

　　（车库的价格和商品房的价格显然是不一样，有高低之分，如果混同在一起，能够真实反映楼盘的价格水平吗？）　

“非白即绿“看不懂

　　购房者通过“网上房地产”网站，能否“清清楚楚明明白白”地了解到所有楼盘的真实信息呢？答案是不一定。

　　首先是房价难以真正公开。笔者在该网站上查阅了多个楼盘的“项目统计信息”，发现其中相当一部分在售楼盘并没有公布参考价格，而部分楼盘即使是标明了参考价格的，也并不能反映出其真实状况，如浦东新区某楼盘标明参考价为7500元，但笔者通过查询其销售纪录，发现最低的房价为6500元，差距之大，出人意料。

　　很多已经上网的楼盘状态“非白即绿”，这让购房者感到“有些看不懂”。根据上海市交易中心的规定，自从楼盘纳入网上销售以后，每进行一套商品房交易，将在网站上进行登记，同时用红、黄、绿、粉红、白等五种颜色表示每套商品房的销售状态。

　　笔者查询了静安区内某楼盘的销售状态。该案推出的所有房源几乎是通过“七拚八凑”而来，如31号31幢只有1层A室和11层B室为绿色，1～28层所有的房屋均为白色，其余楼幢都是这样。除此之外，很多楼盘的销售状态也只有绿色或白色两种状态，白色状态仅仅能够表示“未纳入网上销售”，有读者反映，这种状态到底代表什么含义，是早已被预定、预售，还是被抵押而不能销售，还是因为有特殊用途暂时不准备出售等等，如果不做出明确地解释，就有点让人满腹狐疑。

　　甚至有读者担心，“非白即绿”的状态是不是开发商分批上市销售策略的反映，部分白色状态的商品房，可能只是目前“未纳入网上销售”，等到过了一段时间之后，便会转变为绿色状态。如果真是这样的话，那么开发商的“惜售”行为便无法制止。

　　（购房者希望通过网站找到一些实用的信息，但现在部分开发商却“犹抱琵琶半遮面”，不知用意在何处？）　　

　　“半夜签约”太奇怪

　　在房屋销售信息没有公开之前，开发商照顾“关系户”可以做到神不知、鬼不觉，但现在交易信息上网之后，这就让开发商有点“伤脑筋”了。

　　近日，上海市发生了多起晚上签约的怪事。据报道，虹口区四平路四达路口“××花园”有一批房子预售以后，成交信息上网了，网上表明成交单价才5000元左右，而周边房价已经过万元，这实在是引起了很多购房者的注意。不少人赶到售楼处，但销售人员却告知：单价15000元！

　　不调查不知道，一调查居然挖出“半夜签约”的怪事。这个楼盘交易单价确实是5000元／平方米，但售楼处网上签约经常选在夜里10时半至12时之间。因为这个时段正是“网上房地产”访问量较低的时候，而计算机程序到了夜里12时会自动更新，也就是说，在夜里10时半至12时之间签约，交易资料不容易被查到。但某天晚上，一笔交易搞得太晚，交易时间定格在夜里12时03分，计算机系统把这笔交易作为当天页面上的“头条”反复滚动，5000元的单价成了一清早最扎眼的信息，买房人纷纷赶往售楼处。销售人员为了“保护”那些留给“关系户”的便宜房子，只好开高价吓退赶来的人。

　　（据业内人士分析，其实，房子究竟卖什么价别人不好多说，但大家关心的是：有这个本事半夜里买到便宜房子，究竟是哪些人？还有多少“透明”背后的猫腻没有被察觉？） 　

（艾筠）