比严厉更进一步 一线城市或临波浪式下降？

如果说2010年房地产调控政策是“史上最严厉”，那么2011年就只能是比严厉更进一步。“新国八条”的出台和房产税试点影响之下，楼市已然发生改变，多地交易量迅速下降。一再加息也对供需双方产生了更大的压力。

趋势似乎正朝一向唱“衰”的独立经济学家谢国忠过去曾预测的局面发展。他在接受本报记者采访时表示，一线城市已经出现了供求关系的拐点，一线城市房地产将逐步迈入熊市。他强调说，泡沫会逐渐破裂，但不会以房价骤降的形式。

在谢国忠身后，从来不乏意见相左者。中国房地产研究会副会长顾云昌并不同意谢国忠的悲观看法，他认为现在谈供求拐点似乎为时过早，北京、上海城市中心地段的房屋始终是供不应求的。“民众和经济学家更加关注是房价，调控是令房地产市场健康发展，但调控的目标和大众认识之间始终有分歧。”顾云昌对本报记者说。

成交迅速萎缩

由于受“新国八条”、新盘供应减少和假期因素的共同作用，春节两周成交量相比节前出现了大幅缩水，市场进入速冻期。尤其是春节第一周，各地市场成交量普遍环比下跌80%-90%，甚至大幅低于去年同期水平。第一周（1月31日-2月6日）成交量基数较低，春节第二周（2月6日-2月13日）的市场成交量环比大幅反弹，但是仍远低于节前水平。中银国际观察的17 个主要城市上周合计成交量142.9 万平方米，较2011年平均水平已下跌50.2%，较2011 年高点下跌了67.3%。

而中国指数研究院的统计数据也反映出了这一趋势。1月重点监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌，仅7个城市环比上涨。其中15个城市跌幅超过20%。在销售价格方面，1月多数楼市价格环比下滑，但降幅不大。在土地市场上，1月全国120个城市共推出土地面积8604万平方米，环比减少40%，同比减少1%；成交土地面积5917万平方米，环比减少50%，同比增加14%；住宅用地平均楼面地价1902元/平方米，环比下跌10%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，春节前后，住宅的成交普遍都会相对冷清。今年比较特殊的一点是春节前后缺乏新盘供应，有效供给不足无法刺激购房消费，因此影响成交。而“新国八条”的出台给了楼市更大的打压，预示着在2011年政府对楼市将采取更加严格的抑制措施，对后市的利空预期令节后新房市场的成交雪上加霜。

一线城市似乎影响更大。以北京为例，数据显示，“新国八条”出台后，春节及春节前后的两周时间里，期房、现房住宅的累计签约量仅有1217套，仅相当于“新国八条”出台前一周时间楼市成交量的一半。在“国八条”和加息的双重抑制下，上周楼盘成交已经出现普降，仅有不到20个楼盘的单周成交量超过10套，虽然楼市正处于政策的消化期，但这种现象也与以往调控政策出台后市场的反馈有所不同，2010年4月17日“国十条”以及4月30日北京实施细则出台前后，楼市成交量变化不大，从中也透露出在政策连续抑制作用下，当前购房人心态上的变化已经开始影响其购房行为。

春节期间，上海的成交量也跌入冰点，由于楼市太过冷清，久未出现的降价促销又重现市场。

对于“新国八条”的威力，华远地产（600743）董事长任志强如是评价：“当然是有效的。因为如果无效就还会有更多的‘国八条’出现，不达目的誓不罢休的决心已经告诉市场‘不成功便成仁’了。毫无疑问在通胀压力巨大的上半年，这种严控会成常态和必然。”

然而，供求关系究竟发生了怎样的变化？谢国忠认为，抛开调控的因素，从需求端来看，空房子的投机游戏已经渐渐难以继续。房产市场如此巨大，不可能只是富人的游乐场。富人持有好几套空房，是希望卖给现在买不起、但等将来涨工资之后能买得起房的那些人。但有能力接盘的人越来越少，富人手里的空房子越来越多。他认为，什么时候市场恢复到中等收入家庭能够依靠工资支付按揭的时候，市场才算健康。“接下来，上海和北京将面临着一浪又一浪的下降。”谢国忠说。他进一步分析，从去年开始，一线城市交易量已经有所下降，但价格始终处于高位，每一次反弹的力度都不及从前。市场有其自身的规律，存在巨大的泡沫不意味着房价马上下降。而三线城市似乎正在重复一线城市的故事，大开发商进入之后带去了资金。而拥有灰色收入的官员和通胀预期的老百姓还在释放购买力，且通胀预期很难在短时间改变。所以三线城市仍然表现得十分火爆。

调控目标的重新认知

对比几轮调控出台的措施，谢国忠和顾云昌的共识是，没有根本性的制度上的改变。如果交易量下降只是短暂现象，一轮又一轮的调控究竟改变了什么？

顾云昌也指出，调控要兼顾两方面的目标，一方面是住有所居，另一方面是房地产市场的健康发展，泡沫不能进一步扩大。而“住有所居”的目标已经难依靠商品房降价来实现了，房价再降，也仍有许多低收入家庭买不起房。而房地产价格一旦暴跌，将会对经济产生重大影响。

“解决高房价问题需要体制改革，需要从多个方面做出努力，尤其是土地出让制度的改革，但在体制没有变革的情况下，必须通过行政手段来进一步控制泡沫的蔓延，遏制投机需求。”顾云昌说。

社科院金融研究所副所长殷剑峰在接受本报记者采访时也表示，当前中国房地产市场的泡沫显而易见，采取什么措施都不意外。但如果采取过激的手段，将会危及金融安全和经济安全。

但变局已然来临。除了控制商品房价格疯涨以外，新国八条再度强调了保障房的建设。谢国忠认为，如果保障房计划能全部落实，这些保障房上市后，将给市场带来重大变化。

中央政府部门也几度表达了保障房建设的决心。财政部部长助理王保安近日表示，财政部门将采取5 大措施确保2011 年全国范围内新增公租住房等保障性住房1000 万套，涉及的1.3 万亿元以上建设资金除了政府财政投入，还需要通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与建设和运营。

已有一些省市已经明确表态严格执行保障房计划。不久前，江苏省国土资源厅召开了工作会议，发布了2011年目标任务。会议中，江苏省国土厅厅长夏鸣首次提出“未来针对未落实和执行保障性住宅用地计划的，将暂停其商品住宅用地公告发布”，这比1月26日出台的“新国八条”中有关保障房的政策措施更为严格。上海、北京等城市也近期表态，加强保障房建设，北京、上海今年各将开工20万套保障房。