日本实施负利率政策，谁在偷着笑?

自2015年中旬以来，日本一直苦于市场的不稳定。2016年初，日本央行实施了负利率政策，以此来调控日元。但结果却不尽人意，日元一路走强，影响了日本外贸以及经济的多个方面。不过，在这样的大背景下，日本房地产行业却表现十分抢眼。

强烈的反差造就日本地产最佳的投资机会

据外媒报道，总部位于东京的著名地产投资机构Ichigo的董事长 Scott Callon近日表示，房地产将会是非常有价值的投资领域。

Callon认为，如今是投资日本房地产业的宝贵机会。负利率政策极大地削弱了房地产公司的借贷成本，保证了房产公司拥有安全的现金流。这些大公司借贷成本在这政策下，已达到史无前例的低值(低于1%)。

但正当日本房地产公司氛围极度活跃的时候，受英国脱欧公投、中国经济增速放缓及美国大选的影响，投资者们的情绪反而相当谨慎。同样，安倍经济学能否奏效、负利率政策是否起作用都是制约人们投资的因素。

Ichigo董事长称，这种强烈的反差是他此生未曾见过的。然而，正是因为这种反差，才创造了最佳的投资机会。他认为，房价已低于预期，在此安全价买入，能给予投资者丰厚回报。

房租上涨的号角已吹响 房租收益远超日本国债

自1990年日本经济危机之后，房价大崩盘，房租也追随着下降的步伐。这对投资者而言，无疑是雪上加霜。假设，投资者房产收益率为5%，但由于房租下降的影响，10年后，收益率可能就缩到4%了。自然，投资者的回报就降低了。不仅如此，由于房租降价，房屋转售的价格也降低。

但现在不同了，不仅贷款利率降低了，而且房租也吹响了上涨的号角。

过去三年，日本一直采取积极的货币政策以对抗通货紧缩，使得如今日本出现轻微的通胀。从紧缩到通胀的变化，对于房地产经济来说是利好。在日本通货紧缩时期，工资和商品成本都在下降，使得房东增加房租变得不可能。然而，现在的日本房屋建造成本不断上涨。数据显示，相较安倍经济实施之前，房屋成本上升了20%-30%。抵消成本的上升唯一办法就是，租价上涨。

如今，日本房地产能给投资者带来的收益远超日本国债。东京证交所的房地产投资信托基金REITs的股息率为3.01%，然而10年期的日本国债基点为-0.11%。因此，REITs要比JGB高出3.12%。而2003年，REITs仅高出JGB 2.9%。