2016上半年市场整体持续高温 二线城市表现突出

二、下半年展望：热点城市风险积聚，楼市面临调整，三四线城市去库存稳步推进

1. 宏观环境：经济下行压力依然较大，热点城市政策面临进一步收紧预期

内生增长动力不足，经济发展仍面临较大不确定性。2016年一季度GDP增速继续放缓，同比增长6.7%，较去年同期收窄0.3个百分点。2016年以来国内政策环境宽松，供给侧改革持续深化，但新旧经济增长动力交替过渡，经济下行压力不减。投资增速继续放缓，1-5月固定资产投资同比增速跌破10%，并且对基建和房地产投资依赖性较强，民间投资增速和占比下降，经济内生增长动力依然较弱。消费增长乏力，随着国内外消费需求的下滑，企业经营受困，居民对未来收入预期有所下降，全社会消费品零售总额增长乏力，1-5月累计同比增长10.2%。进出口贸易总额经历3月份的小幅回升后再度持续下跌，并且人民币预期贬值对出口的促进作用有限，在全球经济复苏缓慢的情况下，今年下半年出口贸易大幅反弹的概率不大。宏观经济发展的不确定性，将对居民收入、就业等带来一定影响，同时影响房地产行业及上下游产业发展预期。

房地产政策方面，经济下行压力和库存水平依然较高的背景下，中央宏观政策仍将以稳为主，保持经济增长和就业稳定，地方则更灵活主动，因城施策更细化。部分强二线热点城市及热点区域将迎来更具差异化的政策，热点城市将采取更审慎的价格监控及房地产信贷政策。而多数三四线等库存压力大的城市，未来将继续落实优惠政策、调节供应以加快楼市库存去化，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房，稳步推进城镇化仍将是政策发力点。同时针对租赁市场的政策落实、加快化解非住宅库存也需更有力的政策支持。

2. 市场预判：热点城市风险与三四线城市库存压力并存，楼市开启稳房价和去库存双模式

2016年以来，房地产市场运行环境整体宽松，但1-5月各项指标增速有所收窄。其中全国商品房销售面积、销售额同比增长33.2%、50.7%，较1-4月分别收窄3.3个、5.2个百分点；新开工面积同比增长18.3%，开发投资额同比增长7.0%，增速较1-4月分别缩小3.1个、0.2个百分点。新房、二手房整体需求动力继续趋弱，上半年市场量价保持同比增长且同比增幅较1-5月继续放缓；全年量价平稳增长，绝对水平创新高。

值得关注的是，经济增长不容乐观，行业外部环境差异化调整的大背景下，房地产市场面临调整压力，不同城市表现分化加剧。其中，一线城市及南京、苏州等热点城市限制性政策效应逐步显现，影响市场预期，下半年量价面临调整压力；而武汉、郑州等二线城市及一线城市周边三线城市量价仍存增长空间；对于库存压力仍较高的多数三四线城市，市场仍以去库存为主，价格将维持稳定。

稳房价：热点城市量价持续高温，警惕市场潜在风险

今年上半年，宽松货币信贷、调控政策环境下，市场预期显著改善、消费者集中入市，导致一线城市及南京、苏州等二线城市房地产市场局部高热，房价涨幅远超市场承受能力，且杠杆率较高，下半年应警惕其市场风险。一方面，上半年此类城市成交过热，部分需求透支，同时房价高企，市场观望情绪加重，导致下半年有效需求不足；另一方面，此类城市对于货币政策的反应较为敏感，下半年中央及地方出台针对性的信贷调整政策的可能性较高，将导致市场量价存在一定的调整压力。

去库存：仍面临库存总量大、结构失衡等难题，去库存仍是下半年主基调

去库存取得进展，但全国整体库存规模仍较大。截至2016年5月的初步估算，全国商品房总库存约55.5亿平方米，较去年底已有一定程度的下降，但绝对规模仍处高位，按照过去三年的去化速度，大约需要4.7年才能完全去化。细分市场结构失衡，商办市场库存压力更大。商办市场存在空置率高、租金低、难去化等问题，整体库存压力超过商品住宅市场。特别是部分城市住宅供不应求但商办库存压力突出，如上海商业营业用房与写字楼可售面积总量逾1950万平米，而商品住宅可售面积仅947万平米。一二线城市商品住宅库存压力已基本释放，三四线库存仍相对较高。短期去化方面，根据中指监测的重点城市可售面积及出清周期数据，一二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三四线城市去化时间仍超过15个月，如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。中长期库存方面，一线城市土地平均消化时间在1.1年左右，二线城市平均在2.8年左右；但三四线城市整体在4.3年左右。

去库存仍任重道远，政策继续强化细化，盘活资产是关键。针对库存仍较高的三四线城市，“人口的城镇化”可为去库存的重要途径，通过鼓励农民工购房、针对新市民购房的信贷政策调整、房票安置、全面放开异地公积金贷款落地等刺激新需求入市；减少土地供应、把控供地节奏可防止新库存形成。针对商办市场难去化问题，盘活现有资产是关键，可将商服、工业用地等转变为国家支持发展的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目；同时，也可以将商业、办公、旅馆等业态相互转换，以实现有效盘活现有资产，实现去化库存。