华生：中国楼市为什么这么乱

　　三、 明确土地的外部社会性与土地增值的社会分享

　　日本是实行土地私有制的国家。宪法规定国民的“财产权不可侵犯”。但宪法同时规定“要通过法律规定财产权的内容，使其适合公共福利的需要”，并规定“通过合理的补偿，可以将私有财产用于公共需要”。基于宪法规定和土地的特殊外部性，日本先后公布了五个土地法律，最后在土地五法基础上，综合归纳颁布了日本《土地基本法》。该法指出“土地无论现在与将来都是用之于民的有限的宝贵资源，是国民进行各种活动的基础。土地的利用与其他的土地利用活动具有密切关系。土地的价值主要依据人口和产业的动态、土地利用的动态、社会资本的配置状况等其他社会经济条件的变化而发生波动。鉴于土地与公共利益关系所具有的特点，规定土地优先用于公共福利”。该法同时明确规定，土地不可作为投机交易的对象[vi]。土地在其所在区域随社会经济条件的变化而增值时，应对土地权利的获得者按土地增值征收适当税负。实际上，日本在整个城市化过程中，对土地特别是非自住住宅的增值一直征收高额累进的所得税。应当说1989年通过的这个土地基本法是对日本战后几次大的土地价格波动的正反两方面经验的总结和确认。

　　基于财产权的保护和土地价值的社会性和外部性的认识，日本对失地农户既不是也不能廉价剥夺，也不是任凭和迁就农户的漫天要价。根据《新市街地开发法》和《都市计划法》，失去土地的农民首先可以获得与其宅地及地面建筑物等价的货币补偿，并优先获得经公团开发后的平价住宅用地的权利。同时，农户还可获得农地按原农业用途的土地价格补偿，并使用这个补偿款和低息信贷支持购买一定的平价住宅用地，按照规划建成商品出租房出租[vii]。这样失地农民不仅在土地改变用途后，保证了自己家庭的住宅用地和住房，还保证了失去可耕种农地后的长期经济生活来源。不过，农户的补偿在国家给与的一定减免额之外，仍然要照章交纳高额累进的个人所得税。同时，购买的非自住部分住宅用地在今后出让时，政府下属公团有按原价优先回购的权利。尽管如此，在老城区周围的开发中，仍然遇到部分农民漫天要价的情况，所以，和从事新城区开发的住宅公团从未动用《土地收用法》不同，1975年成立的专事老城区近郊“混在地”（即已建成城区与农民用地混杂交错相连的地区）开发的宅地开发公团，在与农民自治体协商无果的情况下，在短短几年内就上百次动用了征地条款[viii]。

　　这样，由于农民的土地财产补偿被控制在一个合理的区间里，整理和从事一级土地开发的公团为非盈利组织，除基础设施建设和整理费用外不得在土地上加价，而中标建设住宅的房产商也根本不能改变地价，只能在房屋的设计建设上盈利，住宅土地的价格就不可能很高，从而新建住宅的价格也就没有拔高的空间。这就使得住宅土地资源和增值收益比较均等地分布在原土地权利人即农户和购买普通住房的市民与租房者手中。