华生：中国楼市为什么这么乱

　　四、积极建设与公平分配保障房

　　公营住宅在日本是一个广泛的概念，指由公共财政或国有资金兴建或补贴的，以低于市场同类房屋的价格水平，面向中等及中等以下家庭出租或出售的住宅[ix]。日本的公营住宅制度兼顾了中等收入家庭，并且只作为解决城市化进程中住房问题的辅助手段。

　　日本的住房政策为鼓励个人购买价格已受到很大压制的普通商品住宅，但其公营住宅同样发达。因为对以投资为目的购买住宅的严格限制，也造成私人进入住宅出租业的门槛高，运营成本大，有可能导致房租高涨，加重无能力购房者的居住成本。在遏制个人囤房的同时，加大对中等收入者及中低收入者的保障性住宅供给量是当时日本的另一个重要政策。

　　上世纪60年代到70年代的20年中、日本利用国有空地、丘陵地、山坡地兴建公营住宅。新建公营住宅的面积占当时全国新竣工住宅面积的15%左右[x]。公营住宅的租金价格的设计不以成本价计算，基本设定在周边同等住宅租金水平的三分之一；周边无出租住宅的，租金价格一般设定为大学毕业新生平均工资的10%[xi]。2008年底，日本全国仍有8.9%的家庭居住在公营住宅中[xii]。

　　在城市化进程期，日本的公营住宅，主要分为公团住宅和公社住宅两大类。其中公团住宅主要建设在城区(甚至有部分在城市中心)，面对中等及中低收入家庭。兼顾中产阶级的公团住宅是日本公营住宅的特色。1960年代中期，日本的中产阶级迅速扩大，而商业住宅的供应速度远远赶不上总需求量，房价面临巨大上涨压力。为避免出现大量的“住宅总贫困阶层”(家庭收入水平达到了国际公认的中产阶级水平，但一旦购房后生活质量严重下降，由于住宅导致类贫困)，政府为持币待购的中产阶级建设住房，出租或销售。公团房的主要作用是缓解商品房供给不足。主要房型为两室一厅，有部分三室一厅，设计的使用面积为:成人平均20平方米、儿童人均10平方米，专用（类似我国使用面积）60平方米左右的房型为公团房的主力户型[xiii]，因此它非常类似面积严格受限后的我国经济适用房。公团房的租金最高为家庭平均月收入的三分之一，并严禁转租、分租(发现后公团可强制住户在一个月内搬迁，没收所得，用户名列入公营住宅黑名单)。公团住宅有常设管理人制度(居住在小区内)，工作除维护小区环境外，另一项就是监督住户是否有违规和妨害其它住户生活的行为。为保证公团出租房的流转性，公团出租房的房租根据入住者的家庭收入定价。同一栋公团住宅中的住户房型、面积一样，租金可能不同，租金设计最高档与周边民营出租房屋相同。

　　出租型公团房是公团房的主要形式，但进入1970年代，出现了新型的可选择租用或购买的公团房。日本住宅公团为非盈利机构，只收取成本价格(也就出现了中签等于中六合彩的说法)，因此允许出售的公用房中中签者购买占了绝大多数。

　　从这个意义上看，日本可以购买的公团房类似我国的国有单位福利房、经济适用房和限价房这类保障房。但是，日本的公团房在制度设计和管理上和我国财政或国有资金补贴的保障房截然不同：1、面积严格受限，全部为小户型。2、日本公团房申请人必须是无房户或居住极窘迫户，因此主要面向移居人口[xiv]；3、日本公团房必须统一参加摇号，没有身份限制和特权，完全公平。不象我国单位政策房仅仅是一部分人的特殊权利和福利，经济适用房和限价房仅面向户籍人口。4、封闭运行，不得出租，不能自行转为商品房，即不可能因为摇到公团房日后获利。根据公团房特别回购条款的规定，除非公团放弃回购，公团房不得转卖给第三方。公团房回购的价格原则上按对等偿付法，即原购买价回购。为防止有人利用质押、典当等形式变卖公团房，日本民法581条规定，即使任何第三方以质押拍卖形式取得公团住宅，公团仍有权按特别回购条款约定的低价强制取回产权。买方多支付的价款形成对卖房人的债权，另案由买卖方自行解决。可见，日本堵塞含有公共资金补贴的房屋被居住人非法转让获利所设计的制度，真可谓是天网恢恢，疏而不漏。与我们在保障房名义下将各种机关政策房、单位房、人才房、高校房、经适房、限价房，更不用说安置房等堂而皇之的转为居住人的商业利益，真乃有天壤之别。从这里也可看出，为什么日本的贫富差距一直被控制在一个很低水平上的原因。

　　如果说日本的公团房涵盖了我国的公租房、可出售的经适房和各种名目的福利房，日本的公社住宅就是我们说的廉租房，面对临时性居住人群及低收入阶层。日本对特困家庭免收租金，同样严禁个人转租、分租。日本公社住宅建筑基准与公团住房相同，最大的区别是位置不仅偏僻，且多建设在无法进行其它开发的土地上，以丘陵地和山坡地为主。公社住宅的主要目的是维护国民基本居住权利，具有保障性和过渡性的双重性质。保障性是面对低收入家庭，困难家庭而言，对这部分人群免收或减免房租，有长期安置意义；过渡性主要面对外来家庭人口、新工作人群等。在其工作生涯初期阶段，政府提供住宅保障，当其收入水平提高后，由于公社住宅位置的不便，会自动离开移住到条件更好的地区。因此，日本的廉租房是真正面向低收入阶层，过渡性强，几乎没有人去造假申请。