中国房地产拐点之辩 泡沫仅限部分城市

有争议的房价收入比

高潮出现在“五一”之后市场疯传的万科执行副总裁毛大庆在一个内部沙龙上的发言稿，文中大量数据显示出中国房地产并不乐观的现实状况。此后，万科公司及毛大庆（楼盘）本人都出面澄清该文内容不实，但市场中的绝大多数人还是信以为真，并为此展开了激烈的争执。

其中最为精彩的当属华远集团董事长任志强与中国农业银行首席经济学家向松祚在凤凰卫视中，就“楼市拐点是否已经出现”所展开的对阵。

向松祚认为，中国楼市已经出现了三个根本性的变化。第一，中国的房地产市场经过多年的积累，已经出现严重的供应过剩。第二，市场已经出现严重分化，北上广深等地或许房价还在上涨，成交量还有，但如果看更多的城市，成交金额和成交面积从去年第四季度到今年第一季度都在同比下降。第三，房地产公司开始降价。中国房地产公司负债率普遍非常高，现在银行已经在高度警惕这个风险。对于很多房地产公司而言，银行贷款和社会融资成本很高，很多房地产公司开始需要抛售房产回收现金。

任志强对此表示，没有数据能够证明楼市已经进入拐点，“楼市要有拐点也是被银行打拐的。”要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。他再三强调，在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市没有泡沫。

双方激烈碰撞的第一个指标是房价收入比。房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

5月26日，上海（楼盘）易居房地产研究院发布全国35个大中城市房价收入比排行榜。在剔除可售型保障性住房后，2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳（楼盘）、福州（楼盘）4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居榜首。

如果以国际通行的4~6作为合理的区间来衡量，全国的楼市都泡沫严重。但这样的数字依据并不能得到业内行家们的认可。

国家开发银行研究院副院长、金融研究发展中心副主任黄剑辉告诉《英大金融》，在中国谈房价泡沫，必然要涉及到房价收入比和租售比，但这两个指标不能简单来用，或者可以说基本不能用。以在北京购房者为例，有六类人群基本都未被纳入其中：第一类是外籍人士，包括港澳台等地来大陆投资的人；第二类是外地来京人员，比如山西的煤老板或温州（楼盘）炒房团；第三种是歌星、体育明星等；第四类就是高级白领，如在金融街、CBD工作的精英人士；第五类是拆迁户，如奥运会及城市改造涉及的拆迁人群；第六种是体制内换房的人，在国家机关、中央企业工作的人。上述六类人群的收入显然没有考虑在内。

华东理工大学商学院副教授沈凌从另一个角度补充了该指标的瑕疵，他认为，中国经济的高速增长在一定程度上化解了所谓的房价收入比虚高的问题。

他举例称，2009年全国商品住宅的平均售价为4459元/平方米，100平方米的一套房大约是45万元。而由国家统计局公布的城镇居民家庭人均可支配收入2009年是17175元，按照一家三口算，家庭年收入就是51525元。这样计算的2009年的房价收入比就是8.65。2009以来上述两项指标的年均增长速度分别是6.5%和12%，到了2014年商品住宅的平均售价和个人可支配收入应该大致为：6166元和30775元。如此可以推算出2014年的房价收入比是6.68，相较于2009年，已经有了很大程度的下降。

特别注意的是，如果一户家庭在2009年通过贷款买了一套房子，那么以后这几年，他们每年都要把收入拿来还房贷，这样的话，对于这户人家来讲，更加有实际意义的“房价收入比”是现在（2014年）的收入除以当初（2009年）的房价。简单计算得出：对于在2009年已经购房的这户家庭而言， 2014年的房价收入比只有4.83。这一数字即便相比于发达国家，也不算高，更何况随着时间的推移还会继续下降。