中国房地产拐点之辩 泡沫仅限部分城市

真假库存说

5月22日，易居研究院发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示，在重点监测的35个重点城市中，2008年至2013年，29个城市商品住宅呈现供大于求的关系。这意味着，重点监测的城市中，住宅供大于求的城市超过8成。

易居研究院研究员严跃进认为，未来两年部分中西部城市面临较大去库存压力，今年反弹力度偏弱，市场后市不宜过度乐观，房地产市场的下行风险剧增。

目前最新的数据显示，全国商品房库存面积超过52652万平方米，连任志强也承认这样高的库存面积“很危险”。

从全国的商品住宅存量来看，2011年以后，每年增幅都超过了30个百分点，商品住宅供应量的不断激增是目前看跌房价者所持的基本理据之一。行业层面的大范围降价，在过去10年发生过三次，第一次是2005年，第二次是2008年，第三次是2011年，除了2005年，其中2011年与2008年的房价大跌都有着库存激增的背景。

如果单纯从库存量来看，目前最高的是青岛（楼盘），紧接着的是上海、广州（楼盘）和北京。常住人口仅有800多万人的青岛，不到北京的一半，库存量却是北京的两倍多，此前青岛的旅游业品牌效应下，吸引不少投机者前来购置房产，导致房企在青岛的楼市开发过于激进，与高库存息息相关。在这样的基数下，青岛库存仍在以同比20%速度在攀升，去库存化已经很成问题。

综合来看，目前高库存的城市且风险较大的主要分布在两类城市，一是发达城市群中的边缘城市，如温州、杭州。二是三四线城市，如济宁（楼盘）。

事实上，要判断房价是否到拐点，除了考虑供应外，需求也是一个必须考虑的因素。

申银万国最新发布的房地产行业报告称，目前全国的房地产供需比为119%，呈现供需相对均衡的状态，但城市之间分化严重，全国房产相对过剩城市比例约为37.14%。

其中，一线城市供需比仅65%，供给不足状况仍旧严重，具体来看，上海>北京>广州>深圳；二线城市供需基本均衡，供需比为116%，具体来看，太原（楼盘）、西宁（楼盘）、济南（楼盘）、武汉（楼盘）供给严重过剩，过剩比例为44%；三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%，具体来看，营口（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）、张家界（楼盘）过剩最为严重，但仍有部分城市供给不足。在全部70个城市中，仅有26个城市供给相对过剩，占比37.14%；17个城市供需基本均衡，占比24.29%；供给相对不足的有27个，占比38.57%。

这种分化的局面致使各地在“崩盘论”面前表现出不同的态度，有些地方政府已授意放松限购，减少供地，甚至鼓励居民购买第三套住房；有些地方则依然加大土地供应。

财政部数据，一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%。特别是一线城市增长明显，截止4月底北京土地出让收入已经突破1000亿元，达1069.63亿元。而在2013年，北京8月份才突破千亿元大关。对此，市场预计，北京全年土地出让金将至少超过2000亿元。

对于今年的房价，摩根大通中国首席经济学家朱海斌的预测是，全国房价将会温和下降2%（这仍然是有记录以来房价首次下跌）。一线城市，预计房价仍将保持强劲（上涨5%）。在供应较少的二线城市，房价仍将持平，而在那些供应严重过剩的城市，价格可能会下降10%。三线城市是价格降幅（下降5%）可能会小于供应过剩的二线城市，原因是三线城市的房价相对较低，价格敏感度也较低。

从中长期观察，北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆则比较乐观，他认为，中国人口密度与英国、荷兰和日本相近，这些国家人均住房面积为40平方米。按照中国目前的城镇化水平，到2030年全面建成小康社会要达到人均住房面积30平方米，城镇住房总面积需求为258亿平方米。因此，在相当长的时间里，中国房地产市场还将处于供不应求的态势，推动房价上涨的动力将持续存在。